【積算165.2%】埼玉県狭山市・入曽駅 徒歩20分の戸建
物件概要
| 所在地 | 埼玉県狭山市大字北入曽 |
| 最寄駅 | 西武新宿線 入曽駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩20分 |
| 積算割合 | 165.2%積算 165.2% |
| 価格 | 350万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1975年1月築(築51年) |
| 土地面積 | 74.69㎡ |
| 建物面積 | 60.33㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 350万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 578万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 578万円 |
| 物件価格 | 350万円 |
| 積算割合 | 165.2% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 60.33㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1975年1月築(築51年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +1.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 79,000 | — |
| 2025年 | 79,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 80,000 | +1.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と掲載写真に当たったうえで、価格が土地の評価額を下回る理由を掲載の条件から一つずつ確かめています。
確認できていないこと
- 前面道路(幅員3.2メートル)が建築基準法42条2項道路として扱われるかどうか、再建築の可否と可能な規模は掲載から確認できません。行政と仲介会社への確認が必要です。
- 延床面積が指定容積率をわずかに超えており、既存不適格の可能性があります。増築未登記や越境の有無も掲載にありません。
- 築51年の店舗建物の解体費または住宅への改修費は掲載になく、価格の安さを判断する材料として別途見積もりが必要です。
- 法令等の制限にある『安全条例』の内容は掲載に説明がありません。敷地は平坦で、がけ条例に関する記載はありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 価格350万円は路線価から計算した土地の評価額(約598万円)を下回っており、割安というより制約が価格に反映されている可能性が高い物件です。掲載と写真から読み取れた制約は、前面道路の幅員が3.2メートルで再建築時にセットバックが必要なこと、延床面積が土地面積の80.8パーセントで指定容積率80パーセントをわずかに超えること(既存不適格の可能性)、築51年で現況が店舗(元寿司店)であることの3点です。再建築の可否と規模、解体・改修の費用は仲介会社と行政への確認が欠かせません。
物件は西武新宿線の入曽駅から徒歩20分、埼玉県狭山市大字北入曽に建つ木造2階建で、1975年1月築、延床60.33平方メートル、土地74.69平方メートル(公簿)。1階はカウンター付きの厨房と座敷、2階は大広間とカラオケ用の広間で、掲載には住宅としても使えるとあります。北側の幅員3.2メートルの公道に接し、私道負担はなく、土地権利は所有権、第一種低層住居専用地域(建ぺい率50パーセント・容積率80パーセント)、法令等の制限として景観法・航空法・安全条例の記載があります。現況は空家で引渡は相談です。
積算評価は165.2パーセントです。木造の法定耐用年数22年を超えているため建物の積算価格は0円で、土地だけで判定しています。路線価は北入曽の区画道路で最も多い80,000円(令和8年分・図番号34376、借地権割合D)を採り、幅員3.2メートルの道路の中心線から2メートル後退するセットバック分として約2.4平方メートル(0.4メートル×間口約6メートルの推定)を控除した72.29平方メートルに掛けて約578万円。控除しない74.69平方メートルなら約598万円で170.7パーセントです。3年推移は2024年79,000円、2025年79,000円、2026年80,000円で、大字内で最も低い67,000円を当てても138パーセントを超えます。
写真は掲載の外観2枚を確認しました。建物は前面道路と同じ高さに建ち、道路から店舗入口へ段差はありません。東側の隣家との間には隙間があり縦樋と排気ダクトが見えるため独立した建物で、西側はカーポートを挟んで別棟です。擁壁・段差・階段接道・旗竿地・連棟のいずれにも当たりませんが、間口は約6メートルと狭く、前面道路は4メートル未満です。掲載に周辺施設の記載がないため、下記の店舗はOpenStreetMap上の位置と物件座標からの直線距離で示しています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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