【積算86.8%】埼玉県所沢市・東所沢駅 徒歩15分の戸建

JR武蔵野線の東所沢駅から徒歩15分(別の仲介掲載では18分)、埼玉県所沢市東所沢4丁目の新築分譲(全3棟)のB号棟です。2026年8月末完成の木造2階建・4LDK、延床88.19平方メートル(登記。うち1階ビルトインガレージ11.17平方メートル)、土地86.98平方メートル、価格は3,590万円。区画整理地内の平坦な整形地で、北側の幅員6メートルの道路に直接接し、私道負担はありません。第一種住居地域(建ぺい率60パーセント・容積率200パーセント)、土地権利は所有権、即引渡可。設計・建設住宅性能評価取得、耐震等級3、都市ガス・本下水です。健美家では戸建賃貸として、SUUMOでは新築一戸建てとして掲載されています。

積算評価は86.8パーセントです。建物は新築のため残存22年分がまるごと残り、再調達価格22万円・延床88.19平方メートルで約1,940万円。土地は東所沢4丁目の区画道路で最も多い帯の135,000円を採り、86.98平方メートルで約1,174万円。合わせて約3,114万円です。4丁目南側の区画道路は140,000円で、そちらを採ると88.0パーセント、東縁のオリンピック道路の145,000円でも89.2パーセントと、どの帯でも80パーセントを上回ります。3年推移は2024年125,000円、2025年130,000円、2026年135,000円で、2年で8パーセントの上昇です。

⚠️ 延床88.19平方メートルには1階の車庫11.17平方メートル(12.7パーセント)が含まれます。当サイトの式は延床全体で建物を評価しますが、車庫分を除いた77.02平方メートルで計算すると建物は約1,694万円、積算は79.9パーセントとなり、80パーセントをわずかに下回ります。建物の評価が結論を左右する物件で、土地だけでは32.7パーセントです。

写真はSUUMO掲載の前面道路を含む現地写真・外観・全体区画図を確認しました。北側6メートルのアスファルト道路と敷地は同じ高さで、ビルトインガレージの床も道路面と同レベル、玄関ポーチは1〜2段(約30センチ)です。東西の隣地は同時分譲のA・C号棟で同じ高さ、境界に塀・擁壁はありません。区画図では3区画とも北側道路に直接接する長方形で、旗竿地・路地状部分・連棟のいずれにも当たりません。南側(裏)の境界は写真に写っていません。掲載に飲食店の記載がないため、下記の飲食店は町丁の重心からの直線距離で示しています。