【積算83.9%】東京都八王子市・八王子駅 徒歩17分の一棟アパート

JR中央本線の八王子駅から徒歩17分、東京都八王子市本町に2026年10月完成予定で建築中の新築一棟アパート「リーブルファイン八王子本町」です。八王子駅は中央特快で新宿まで40分前後、京王線の京王八王子駅も徒歩圏にあります。掲載の所在「本町43-5」は地番表記で、住居表示の街区(本町は36番まで)には43番がありません。楽待の掲載地図の座標では八王子市芸術文化会館の西側にあたる本町23街区付近で、北側に7階建のマンション、南側に日本家屋が隣接する市街地の中の敷地です。

木造2階建・総戸数6戸(1LDK×3戸・2LDK×3戸、40.23〜50.02㎡)、延床273.47㎡、土地310.06㎡(所有権・公簿)、価格は1億4,000万円。西側で幅員6.00mの公道に接し、私道負担はありません。用途地域は近隣商業地域(建ぺい率80%・容積率300%)で一部が準工業地域(60%・200%)、市街化区域、駐車場1台付。取引態様は売主(一建設株式会社・飯田グループホールディングス)の直接販売で、建築確認番号は取得済みです。現況は未完成で、引渡し時期は相談となっています。⚠️ 管理会社の指定があり、インターネット費用の負担もある物件です。

積算評価は83.9%です。建物は新築のため木造の法定耐用年数22年がまるごと残り、再調達価格22万円・延床273.47㎡で約6,016万円。土地は本町の区画道路で最も多い帯の185,000円を採り、310.06㎡で約5,736万円、合わせて約1億1,752万円です。西側の前面道路の路線価も185,000円で代表値と同じ帯にあります。本町北側の住宅地区の区画道路は175,000〜195,000円に分かれ、どの帯を採っても81.7〜86.2%に収まります。3年推移は2024年165,000円、2025年175,000円、2026年185,000円で、2年で12.1%の上昇です。土地だけでは41.0%で、建物評価が積算の半分強を占める新築ならではの構成です。収益面は想定年間収入913.2万円(月額76.1万円、1戸あたり平均約12.7万円)で表面利回り6.52%ですが、これは売主が設定した想定賃料で入居実績ではありません。指定管理会社の管理料とインターネット費用が別途かかるため、手取りはこれより下がります。

写真は楽待掲載の現地写真2枚(更地の現況)を確認しました。西側の6m公道から見た敷地は道路面とほぼ同じ高さで、階段接道や段差はありません。北側隣地との境界は0.4〜0.6mほどの低い土留め、南側隣地との境界は高さ1.2〜1.4mのブロック塀ですが、両側の地盤は同じ高さで土留めではなく目隠し塀です。東側(奥)も低いブロック壁で段差はなく、国土地理院の標高データでも周囲70mの範囲の高低差は最大0.9mでした。旗竿地・傾斜地・連棟のいずれにも当たりません。建物は未完成のため外観・設備は確認できておらず、完成後の確認が要ります。周辺施設は楽待掲載の地図座標からの直線距離で示しています。