【积算83.9%】东京都八王子市・八王子站步行17分钟的整栋公寓

位于东京都八王子市本町、JR中央本线八王子站步行17分钟的新建整栋公寓「Libre Fine 八王子本町」,目前在建,预定2026年10月完工。八王子站乘中央特快至新宿约40分钟,京王线的京王八王子站也在步行范围内。刊登的所在地「本町43-5」为地番(登记地号)表记,本町的住居表示街区仅到36番,43番在住居表示中并不存在。根据乐待刊登地图的坐标,物件位于八王子市艺术文化会馆西侧的本町23街区附近,北侧邻接7层公寓、南侧邻接日式住宅,属市区内的宅地。

木造2层、总户数6户(1LDK×3户・2LDK×3户,40.23〜50.02平方米),建筑面积273.47平方米,土地310.06平方米(所有权・登记簿面积),售价1亿4,000万日元。西侧临6.00米宽公路,无私道负担。用途地域为近邻商业地域(建蔽率80%・容积率300%),部分为准工业地域(60%・200%),市街化区域,附停车位1个。交易形态为卖主(一建设株式会社・饭田集团控股)直接销售,已取得建筑确认号码。现状为未完工,交付时期为协商。⚠️ 本物件指定管理公司,且需承担网络费用。

积算评估为83.9%。建筑为新建,木造法定耐用年数22年全部剩余,以再调达价格22万日元、建筑面积273.47平方米计约6,016万日元。土地采用本町小区道路中出现最多的185,000日元带,310.06平方米约5,736万日元,合计约1亿1,752万日元。西侧前面道路的路线价同为185,000日元,与代表值同一带。本町北侧住宅地区的小区道路分为175,000〜195,000日元,无论采用哪一带均在81.7〜86.2%之间。三年推移为2024年165,000日元、2025年175,000日元、2026年185,000日元,两年上涨12.1%。仅土地为41.0%,建筑评估占积算的一半以上,是新建物件特有的构成。收益方面,预想年收入913.2万日元(月额76.1万日元,每户平均约12.7万日元),表面收益率6.52%,但这是卖主设定的预想租金,并非入住实绩。指定管理公司的管理费与网络费用另计,实际到手收益会低于此数。

我们查看了乐待刊登的2张现场照片(现状为空地)。从西侧6米公路看,宅地与路面几乎同高,没有台阶接道或高差。与北侧邻地的边界为约0.4〜0.6米的低挡土墙;与南侧邻地的边界为高1.2〜1.4米的混凝土砌块墙,但两侧地面同高,属遮挡墙而非挡土墙。东侧(后方)也是低砌块墙,无高差,国土地理院的标高数据显示周围约70米范围内高差最大0.9米。不属于旗杆地、坡地或连栋。建筑尚未完工,外观与设备无法确认,需在完工后核实。周边设施以距乐待刊登地图坐标的直线距离表示。