【積算103.6%】千葉県船橋市・滝不動駅 徒歩5分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県船橋市南三咲2丁目 |
| 最寄駅 | 京成松戸線 滝不動駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩5分 |
| 積算割合 | 103.6%積算 103.6% |
| 価格 | 700万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 10.28% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1979年3月築(築47年) |
| 土地面積 | 99.37㎡ |
| 建物面積 | 75.76㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 700万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 725万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 725万円 |
| 物件価格 | 700万円 |
| 積算割合 | 103.6% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥73,000/㎡ × 土地面積 99.37㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 75.76㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1979年3月築(築47年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +7.4%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 68,000 | — |
| 2025年 | 70,000 | +2.9% |
| 2026年 | 73,000 | +4.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図4面と掲載写真6枚のうち5枚に当たり、備考にある都市計画道路の記載の意味も含めて確認しています。
確認できていないこと
- 都市計画道路の名称・幅員・事業認可の有無と、計画線が敷地のどこを通るかは掲載になく、船橋市の都市計画担当課での確認が要ります。
- 前面の幅4メートルの私道について、持分の有無と通行・掘削の承諾は掲載に記載がありません。
- 設備欄が「井戸水」で、上水道の引き込みの有無は掲載から分かりません。
- 番地が非公開のため、路線価は駅から徒歩5分に当たる街区群の帯から代表値を採っています。接道する私道自体には路線価が付いておらず、特定路線価を求めると隣接の帯を下回る可能性があります。
- 掲載写真6枚のうち、室内と思われる1枚は開いていません。建物内部の状態は写真から確認できていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
京成松戸線「滝不動」駅から徒歩5分、千葉県船橋市南三咲2丁目の戸建賃貸(オーナーチェンジ)です。駅の近くにコンビニとカフェがあり、徒歩10分ほどでスーパーもあります。
土地は99.37平方メートル(実測・私道を除く。別途私道20平方メートルあり)、建物は木造2階建・3LDKで延床75.76平方メートル、1979年3月築です。土地の権利は所有権、市街化区域・第一種住居地域(建ぺい率60パーセント・容積率200パーセント)。接道は北東側の幅4.0メートルの私道に接道幅9.3メートルで、掲載名に「再建築可」と明記されています。現況は賃貸中で月額賃料6万円、満室時利回り10.28パーセント。設備は井戸水で、駐車場はありません。
令和8年分の路線価73,000円/平方メートルに土地99.37平方メートルを乗じた土地の積算価格は約725万円です。築47年の木造のため建物の積算価格は0円です。売出価格700万円に対する積算割合は103.6パーセントで、土地の相続税評価額だけで売出価格を上回る水準です。路線価はこの3年で68,000円から73,000円へ7.4パーセント上昇しています。
⚠️ 掲載の備考に「都市計画道路に敷地の約63パーセント(約50平方メートル)がかかっている」とあります。都市計画道路の区域内では都市計画法53条により建築に制限(原則として2階建以下・地階なし・容易に移転または除却できる構造)があり、将来事業化された場合は区域内の土地が収用(買取)の対象になります。積算ではこの面積を控除していませんが、価格が路線価の総額を下回っている理由の一つと考えられます。計画道路の名称・幅員・事業認可の有無は掲載にありません。
写真からは擁壁・段差・階段接道は見当たらず、前面私道と同レベルの平坦な敷地でした。私道の持分と通行・掘削の承諾、上水道の引き込みの有無は掲載に記載がないため、購入検討の際は取扱会社への確認が要ります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。