【積算85.3%】東京都福生市・福生駅 徒歩9分の土地

JR青梅線「福生」駅から徒歩9分、東京都福生市加美平1丁目の建築条件なし売地です。福生駅の東側、公立福生病院や福生第六小学校に近い平坦な住宅地で、掲載元の記載では西友福生店まで約640メートル、マルフジ福生店まで約565メートル、ウエルシア福生加美平店まで約615メートルです。JR八高線の東福生駅も徒歩16分で使えます。番地は非公開ですが、区画図・現地写真・路線価図の道路形状から加美平1丁目5番街区にある可能性が高いと見ています。

土地は69.42平方メートル(公簿・約21坪)、権利は所有権、市街化区域・第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60パーセント・容積率200パーセント)です。現況は古家があり更地渡しで、建築条件はありません。接道は南西側の幅員4.5メートルの私道(建築基準法42条1項5号の位置指定道路)に間口約2.8メートルで接する形で、私道は敷地の南西角で行き止まりになっています。私道負担は116平方メートルの共有持分16分の134で、掲載の土地面積とは別の筆です。SUUMOの同一掲載には景観法・航空法(横田基地圏)による規制、宅地造成工事規制区域、高度地区、準防火地域の記載があります。価格は1,180万円で、坪単価は約56万円です。

令和8年分の相続税路線価は145,000円/平方メートル(路線価図58145)で、加美平1丁目の区画道路の大半に付いている帯を代表値としています。前面の私道には路線価が付いていないため、隣接する区画道路の値をそのまま使っています。土地69.42平方メートルに掛けた土地の積算価格は1,006万5,900円、建物は古家で評価対象外のため0円、売出価格1,180万円に対する積算割合は85.3パーセントです。路線価は令和6年・令和7年の140,000円から令和8年に145,000円へ約3.6パーセント上がっています。積算割合80パーセントに必要な路線価は約136,000円で、採用値との余裕は6.6パーセントと大きくありません。町丁の北西端の1〜2番街区周囲には140,000円・130,000円・125,000円・110,000円の帯があり、仮に130,000円の帯に接している場合は76.5パーセントまで下がります。

写真はathome掲載の現地3枚(古家の外観1枚・前面私道2枚)と区画図を確認しました。前面の私道はアスファルト舗装で平坦、道路面と敷地は同じ高さで段差や階段はなく、両隣の敷地とも同じ地盤高で擁壁やブロックの土留めは見当たりません。古家は隣家との間に側壁と縦樋が見え、連棟ではないと判断しています。区画図では長方形の整形地で、竿状の通路部分はありません。

間口約2.8メートル・約21坪の小さな敷地で、容積率200パーセントでも建てられる規模は限られます。位置指定道路のため通行・掘削は基本的に問題ないと考えられますが、共有持分の取得条件と掘削承諾の要否は取扱会社への確認が要ります。LIFULL HOME'Sでは2026年6月23日から掲載されており、記事作成時点で約3か月間売り出しが続いています。