【積算80.5%】千葉県松戸市・新松戸駅 徒歩20分の戸建

JR常磐線・武蔵野線「新松戸」駅から徒歩20分(掲載距離1,580メートル)、千葉県松戸市新松戸6丁目の新築戸建です。新松戸南小学校まで255メートル、新松戸南中学校まで351メートルの住宅地で、掲載元の記載ではスーパーのコモディイイダ新松戸店まで約494メートル、サンドラッグ新松戸店まで約537メートルです。バス停「新松戸南小」は徒歩5分で、新松戸駅から上野駅までは乗換1回・最短35分と案内されています。全42区画(19区画と23区画の2街区)の新築分譲地の一角にある2-F号棟で、健美家では戸建賃貸として掲載されていますが、想定賃料や利回りは掲載にありません。

建物は2026年4月築(同一分譲地のSUUMO掲載では完成2026年6月表記のため古い方を採っています)の木造2階建・3LDK、延床面積96.67平方メートルで、ビルトイン車庫はありません。土地は121.51平方メートルですが、北側の幅員6.0メートルの公道へ幅約2.0〜2.9メートル・長さ約14.4メートルの路地状部分で接する旗竿地で、路地状部分が縦列2台の駐車スペースを兼ねています。権利は所有権、私道負担はなく、第一種低層住居専用地域(建ぺい率50パーセント・容積率100パーセント)、高さの最高限度10メートル、22条区域です。設計住宅性能評価・建設住宅性能評価を取得しており、現況は空室で引渡しは即時です。価格は4,390万円です。

令和8年分の相続税路線価は165,000円/平方メートル(路線価図09024)で、新松戸6丁目の区画道路の大半に付いている帯を代表値としています。この物件が接する分譲地内の道路も同じ165,000円の帯です。旗竿地の路地状部分約36.3平方メートルを差し引いた有効宅地85.2平方メートルに掛けた土地の積算価格は1,405万8,000円、建物は築0年で満額の2,126万7,400円、合計3,532万5,400円で積算割合は80.5パーセントです。⚠️ 路地状部分の面積は掲載の区画図を画素単位で計測して割り出したもので、プラスマイナス3平方メートル程度の誤差があり、誤差の上限側では79パーセント台まで下がります。路地状部分を差し引かない場合は94.1パーセントです。路線価は3年で140,000円、150,000円、165,000円と約17.9パーセント上昇しています。

積算の余裕が有効宅地1平方メートル分ほどしかない境界事例で、旗竿地かつ駅徒歩20分という条件も踏まえて見る物件です。新築のため建物の積算が満額で乗る一方、土地の評価は路地状部分の実寸に左右されるので、売主の区画図で寸法を確かめることをおすすめします。2-F号棟そのものの外観写真は掲載になく、分譲地内の道路写真と国土地理院の標高データから、道路と敷地が同じ高さの平坦地で擁壁や階段接道はないと判断しています。