【积算80.5%】千叶县松户市・新松户站步行20分钟的独栋住宅

位于千叶县松户市新松户6丁目的新建独栋住宅，距JR常磐线・武藏野线「新松户」站步行20分钟(刊登距离1,580米)。周边为住宅区，距新松户南小学255米、新松户南中学351米；据刊登信息，超市Commodi Iida新松户店约494米，Sundrug新松户店约537米。公交站「新松户南小」步行5分钟，刊登方称从新松户站到上野站换乘1次最快35分钟。本物件是全42区画(19区画与23区画两个街区)新建分让地中的2-F号栋，健美家将其作为出租独栋刊登，但未标注预期租金和收益率。

建筑为2026年4月建成(同一分让地的SUUMO刊登为2026年6月完工，采用较早日期)的木造2层3LDK，建筑面积96.67平方米，无内置车库。土地121.51平方米，但为旗杆地，通过宽约2.0〜2.9米、长约14.4米的通路部分连接北侧宽6.0米的公路，通路部分兼作纵列2台停车位。所有权，无私道负担，第一种低层住居专用地域(建蔽率50%・容积率100%)，高度上限10米，22条区域。已取得设计・建设住宅性能评价，现况空置、可即时交付。价格4,390万日元。

令和8年相续税路线价为165,000日元/平方米(路线价图09024)，为新松户6丁目大部分区画道路的价格带；本物件所临的分让地内道路也属同一价格带。扣除旗杆地通路部分约36.3平方米后，有效宅地85.2平方米的土地积算价格为1,405万8,000日元，建筑为新建全额2,126万7,400日元，合计3,532万5,400日元，积算比例80.5%。⚠️ 通路部分面积是对刊登的区画图按像素测量得出的，误差约正负3平方米，误差上限时比例降至79%区间。若不扣除通路部分则为94.1%。路线价3年间为140,000、150,000、165,000日元，上涨约17.9%。

这是积算余量仅约1平方米有效宅地的边界案例，且为旗杆地、距车站步行20分钟。由于是新建，建筑积算全额计入，而土地评价取决于通路部分的实际尺寸，建议通过卖方的区画图确认尺寸。2-F号栋本身没有外观照片，我们根据分让地内的道路照片和国土地理院的高程数据判断该地块与道路等高、平坦，无挡土墙或台阶接道。