【積算137.2%】埼玉県富士見市・鶴瀬駅 徒歩9分の戸建
物件概要
| 所在地 | 埼玉県富士見市鶴瀬西2丁目 |
| 最寄駅 | 東武東上線 鶴瀬駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩9分 |
| 積算割合 | 137.2%積算 137.2% |
| 価格 | 580万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1969年2月築(築57年) |
| 土地面積 | 43㎡ |
| 建物面積 | 41.25㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 580万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 795万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 795万円 |
| 物件価格 | 580万円 |
| 積算割合 | 137.2% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥185,000/㎡ × 土地面積 43㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 41.25㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1969年2月築(築57年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +5.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 175,000 | — |
| 2025年 | 180,000 | +2.9% |
| 2026年 | 185,000 | +2.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図3面で鶴瀬西2丁目の区画道路をすべて追跡し、athome掲載の外観写真・区画図・間取図から接道と隣家との関係を確認しています。
確認できていないこと
- 接道が私道か建築基準法42条2項道路かが掲載と区画図で食い違い、道路後退部分が第三者所有とされています。私道なら持分と通行・掘削承諾の有無、2項道路なら再建築時の扱いの確認が必要です。
- 左隣の住宅と外壁が近接しており、写真1枚では切り離し長屋(連棟)の可能性を否定しきれていません。現地での確認が必要です。
- 地目が山林で、現況は宅地のため地目変更の要否と費用は確認が必要です。
- 番地が非公開で、路線価は町丁の最頻値185,000円を使っています。位置によって積算割合は107.5〜137.2パーセントの範囲で動きます。
- 価格580万円は町丁で最も低い路線価で計算した土地の評価額も下回っており、その理由(接道・隣家との接合・地目・解体前提)は仲介会社への確認が必要です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東武東上線「鶴瀬」駅から徒歩9分、埼玉県富士見市鶴瀬西2丁目の中古一戸建てです。鶴瀬駅の西側に広がる武蔵野台地の平坦な住宅地で、OpenStreetMapの地点情報では鶴瀬駅前に東武ストアやBig-A、物件のある町丁の中心から約40メートルにコンビニがあります。鶴瀬駅から池袋駅までは東上線でおおむね30分です。
建物は1969年2月築(築57年)の木造2階建・3DK、延床面積41.25平方メートル、土地は43.00平方メートル(公簿)の狭小地で、現況は空家、引渡しは相談です。権利は所有権、第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60パーセント・容積率160パーセント)で、建ぺい率から建築面積は約25.8平方メートルにとどまります。地目は山林で、現況は宅地のため地目変更が必要になる可能性があります。⚠️ 接道は掲載の接道状況欄が「南東2.8メートル私道」、区画図の注記が「幅約2.8メートルの二項道路(市道)」と食い違い、区画図では敷地と道路の間の道路後退部分が第三者の所有と書かれています。2項道路のみなし道路部分に接する形と読んでいますが、私道なら持分と通行・掘削の承諾が要り、再建築の可否も含めて確認が要ります。⚠️ 写真では左隣の住宅と外壁が近接しており、拡大すると隙間があり屋根の高さや外壁仕上げも異なるため別棟と判断していますが、写真1枚での判断で切り離し長屋の可能性は否定しきれていません。価格は580万円です。
令和8年分の相続税路線価は185,000円/平方メートル(路線価図26226)で、鶴瀬西2丁目の区画道路で最も多い帯を代表値としています。番地が非公開で位置は確定していませんが、駅徒歩9分という距離から町丁の西寄りにある可能性が高く、そこの帯は145,000〜175,000円です。土地43.00平方メートルに掛けた土地の積算価格は795万5,000円、建物は築57年で0円、積算割合は137.2パーセントです。町丁で最も低い145,000円を採っても107.5パーセントで、80パーセントを大きく上回ります。路線価は3年で175,000円、180,000円、185,000円と約5.7パーセント上昇しています。
価格580万円は、町丁で最も低い路線価で計算した土地の評価額(623万5,000円)も下回っており、割安というより接道の権利関係・隣家との接合・地目・築57年で解体前提という条件が価格に反映されていると見るべき物件です。写真では前面道路と敷地に段差はなく、擁壁や階段接道は見当たりません。購入を検討するなら、2項道路への該当と後退部分の扱い、連棟でないことの現地確認を先に済ませることをおすすめします。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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