【积算137.2%】埼玉县富士见市・鹤濑站步行9分钟的独栋住宅

位于埼玉县富士见市鹤濑西2丁目的二手独栋住宅，距东武东上线「鹤濑」站步行9分钟。位于车站西侧武藏野台地的平坦住宅区；据OpenStreetMap地点信息，鹤濑站前有东武Store和Big-A超市，距町丁中心约40米有便利店。从鹤濑站到池袋站乘东上线约30分钟。

建筑为1969年2月建成(房龄57年)的木造2层3DK，建筑面积41.25平方米，土地43.00平方米(登记簿)的狭小地，现况空置、交付时间面议。所有权，第一种中高层住居专用地域(建蔽率60%・容积率160%)，按建蔽率建筑面积仅约25.8平方米。地目为山林，现况为宅地，可能需要变更地目。⚠️ 接道方面，刊登的接道状况栏为「东南2.8米私道」，区画图注记为「宽约2.8米的二项道路(市道)」，两者不一致，且区画图标明地块与道路之间的道路退让部分为第三方所有。我们解读为临2项道路的视同道路部分，但若为私道则需持分及通行・挖掘承诺，包括能否重建在内都需确认。⚠️ 照片显示与左邻住宅外墙非常接近，放大后可见间隙且屋顶高度、外墙材质不同，判断为独立建筑，但仅凭1张照片无法完全排除分割长屋的可能性。价格580万日元。

令和8年相续税路线价为185,000日元/平方米(路线价图26226)，为鹤濑西2丁目区画道路中最多的价格带。地番未公开、位置未确定，但从步行9分钟的距离看很可能位于町丁西侧，那里的价格带为145,000〜175,000日元。土地43.00平方米的土地积算价格为795万5,000日元，建筑因房龄57年为0日元，积算比例137.2%。即使采用町丁最低的145,000日元也有107.5%，大幅超过80%。路线价3年间为175,000、180,000、185,000日元，上涨约5.7%。

580万日元的价格低于按町丁最低路线价计算的土地评价额(623万5,000日元)，与其说便宜，不如说应视为接道权利关系、与邻宅的接合、地目以及房龄57年需拆除等条件已反映在价格中。照片显示前面道路与地块无高差，未见挡土墙或台阶接道。若考虑购买，建议先在现场确认是否属于2项道路、退让部分的处理以及非连栋。