【積算97.5%】埼玉県狭山市・入曽駅 徒歩20分の戸建

⚠️ 接道について注意点があります。athomeの掲載は接道状況の欄が空欄で、同じ物件のSUUMO掲載(別業者)に「北西4m幅・私道負担無」と記載があることを根拠にしています。どちらの掲載にも再建築不可や通路接道の記載はありませんが、道路種別(公道か位置指定道路か)は掲載からは分かりません。またSUUMO側のその他制限事項に「宅地造成工事規制区域」とあります。写真上は周囲一帯が平坦で、前面道路・両隣とも敷地と同じ高さです。

物件は西武新宿線 入曽駅から徒歩20分(掲載の別表記ではバス11分「水押住宅前」停下車徒歩11分)、埼玉県狭山市大字北入曽743-27の中古戸建です。入曽駅から新宿までは西武新宿線で概ね60分です。狭山市は国道16号線沿いのエリアで、当サイトでは同じ大字北入曽の記事を既に掲載しています。徒歩2分ほどの場所にヤオコー北入曽店とマクドナルド、不二家があり、日常の買い物は徒歩圏で足ります。

建物は木造2階建・3DK(DK5帖+洋7帖・洋6帖×2)、1973年10月築(築52年)、延床62.10㎡、土地73.15㎡(登記)、土地権利は所有権で私道負担はありません。現況は空家、引渡しは相談、販売価格600万円、駐車場はありません。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率80%)、市街化区域、設備は公営水道・本下水・個別プロパンガスです。掲載に賃料の想定はなく、収益は購入後の賃貸募集次第です。

積算評価は、令和8年分の路線価図で大字北入曽の区画道路の帯を悉皆で拾い、最も多い80,000円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。同じ路線は令和6年78,000円→令和7年79,000円→令和8年80,000円と2年で2.6%上がっています。土地は73.15㎡をそのまま有効宅地として585万円、木造築52年の建物は0円で、価格に対して97.5%です。掲載の地番から街区は図上で特定でき、接道している北西側の区画道路の帯は77,000円/㎡と読めます。その帯を採ると93.9%、大字内で最も低い69,000円/㎡でも84.1%と、どの帯でも80%を上回ります。

現地写真は、athomeの外観1枚に加えてSUUMO掲載の前面道路2枚・外観1枚を確認しました。前面道路は幅約4mの舗装路で敷地と同じ高さ、敷地前面のブロック2〜3段(約0.4〜0.6m)は両側の地盤が同じ高さで土留めではなく、左右の隣地とも敷地と同じ地盤で擁壁はありません。旗竿地ではなく道路に直接面しています。築52年の建物は現況有姿で、賃貸に出すには修繕の見積もりが前提になりますが、土地値だけで価格をほぼ全額カバーする低価格帯の戸建です。