【积算97.5%】埼玉县狭山市・入曽站步行20分钟的独栋住宅

⚠️ 临路条件请注意。athome的刊登中临路状况栏为空白，本文依据同一物件在SUUMO上(其他中介)的刊登"西北4m宽、无私道负担"。两处刊登均未记载不可重建或通道临路，但道路类型(公路还是位置指定道路)无法从刊登得知。此外SUUMO的其他限制事项中注明"宅地造成工程规制区域"。照片上周边一带平坦，前面道路和两侧邻地均与地块同高。

物件位于埼玉县狭山市大字北入曽743-27，西武新宿线入曽站步行20分钟(另一刊登标注为巴士11分钟"水押住宅前"站下车步行11分钟)，为二手独栋住宅。从入曽站到新宿乘西武新宿线约60分钟。狭山市位于国道16号沿线，本站已刊登同一大字北入曽的文章。步行约2分钟处有Yaoko北入曽店、麦当劳和不二家，日常购物可步行解决。

建筑为木造2层、3DK(DK5叠+洋室7叠、洋室6叠×2)，1973年10月建(52年)，建筑面积62.10㎡，土地73.15㎡(登记)，土地权利为所有权、无私道负担。现状空置，交付面议，售价600万日元，无停车场。用途地域为第一种低层住居专用地域(建蔽率50%、容积率80%)，市街化区域，设备为公营自来水、下水道、独立液化石油气。刊登中无租金预估，收益取决于购入后的出租情况。

积算评估方面，我们在2026年(令和8年)路线价图上梳理了大字北入曽全部区划道路，取最多见的80,000日元/㎡(借地权比例D)为代表值。同一路线2024年78,000→2025年79,000→2026年80,000日元，两年上涨2.6%。土地73.15㎡全部作为有效宅地计585万日元，木造52年建筑为0日元，相对售价为97.5%。根据刊登地番可在图上确定街区，西北侧临路的区划道路档位为77,000日元/㎡，按此计算为93.9%，即使按大字内最低的69,000日元/㎡也有84.1%，无论哪一档都高于80%。

现场照片方面，除athome的外观1张外，还确认了SUUMO刊登的前面道路2张和外观1张。前面道路为约4m宽的铺装路，与地块同高，地块前面的2〜3层砌块(约0.4〜0.6m)两侧地面同高，并非挡土墙，左右邻地也与地块同一地面，无挡土墙。非旗杆地，直接临路。52年的建筑按现状交付，出租前需要先做修缮估算，但这是仅凭土地价值即可覆盖几乎全部售价的低价位独栋住宅。