【積算85%】埼玉県川口市・南鳩ヶ谷駅 徒歩10分の戸建

埼玉県川口市鳩ヶ谷緑町2丁目20番、埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅から徒歩10分の新築戸建です。JR京浜東北線の西川口駅からはバス12分「鳩ヶ谷緑町」停留所下車で徒歩2分、川口元郷駅へは車で約2.3kmです。掲載元が示す周辺施設はセブン-イレブン 徒歩2分、まいばすけっと 徒歩4分、前田西公園 徒歩5分、南鳩ヶ谷小学校 徒歩9分、埼玉厚生病院 徒歩9分、マツモトキヨシ 徒歩10分です。用途地域は第一種中高層住居専用地域(一部第一種住居地域)で建ぺい率60%・容積率160%(前面道路幅員による制限あり)、景観法の規制、宅地造成工事規制区域、建築基準法22条区域、景観条例の指定があります。

「LIGARE 川口市鳩ヶ谷緑町1期 全3棟」の1号棟で、木造3階建・2026年6月完成の4LDK、延床119.81㎡、土地71.96㎡です。権利は所有権、私道負担なし、接道は西側の幅員4m公道(アスファルト舗装)への一方接道で、区画図では3棟のうち最も北の区画(間口6.20m)にあたり、土地面積には隣地境界の協定通路部分(通行地役権を設定予定)約0.5㎡が含まれています。1階にビルトイン車庫(約14.07㎡)があり、延床の11.7%を占めます。建物10年瑕疵保証・地盤20年保証・ZEH水準の表示があり、建築確認番号は第KBI-YKH26-10-0036号他、現況は空室で即引渡可です。健美家では戸建賃貸として掲載され「総戸数3戸」と表示されていますが、これは全3棟の分譲を指しており、本物件は1号棟1戸の独立した戸建です。賃料・利回りの記載はありません。同一物件がSUUMO(ホームトレードセンター浦和営業所・4,699万円・2026年9月14日価格更新。東宝ハウス・まいほーむも同価格で掲載)と健美家(サンシティホーム大宮本店・4,799万円)に掲載されており、価格は最安の4,699万円を採っています。

積算評価は、令和8年分の路線価図(図番号28146・28135)で鳩ヶ谷緑町2丁目の区画道路をすべて拾い、最も多く現れる190,000円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。別業者の掲載に載っている住居表示(2丁目20番8)から街区を特定でき、物件が接する街区20の西側道路も同じ190,000円/㎡です。土地は協定通路部分0.5㎡を差し引いた71.46㎡で積算し約1,358万円、建物は築0年で約2,636万円、合計約3,994万円で価格4,699万円に対し85.0%です(0.5㎡を差し引かない場合は85.2%)。⚠️ビルトイン車庫は積算上そのまま延床に含めていますが、車庫約14.07㎡を除いた105.74㎡で建物を計算すると積算は78.4%になり、80%を下回ります。健美家の掲載価格4,799万円で計算した場合は83.2%です。

SUUMOの現地写真3枚・区画図と健美家の外観写真では、前面道路は平坦で、ビルトイン車庫の床と玄関は道路面とほぼ同じ高さ(段差0.2m未満)です。同型の3階建が南北に3棟並びますが、各棟の間に隙間があり側壁が独立して見えるため、壁を共有する連棟ではありません。北側の隣地(2階建の既存住宅)と南側の隣地はいずれも同じ高さの地盤で低い境界だけがあり、擁壁・階段接道・法面は見当たりません。国土地理院の5mメッシュ標高では周辺の街区は標高1.3〜2.1mの平坦な低地(芝川沿い)で、高低差はない一方、⚠️低地のため浸水想定区域の確認が必要です。裏手(東側)の境界は写真に写っていません。