【积算85%】埼玉县川口市・南鸠谷站步行10分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 埼玉县川口市鳩ヶ谷緑町2丁目20 |
| 最近车站 | 埼玉高速铁道 南鸠谷站 |
| 步行 | 步行10分钟 |
| 积算比例 | 85%积算 85% |
| 价格 | 4,699万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2026年6月建成(房龄0年) |
| 土地面积 | 71.96㎡ |
| 建筑面积 | 119.81㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,357万日元 |
| 建筑积算价格 | 2,635万日元 |
| 积算价格合计 | 3,993万日元 |
| 物业价格 | 4,699万日元 |
| 积算比例 | 85% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 119.81㎡ × 剩余耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2026年6月建成(房龄0年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +15.2%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 165,000 | — |
| 2025年 | 180,000 | +9.1% |
| 2026年 | 190,000 | +5.6% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
本站不直接照搬刊登信息,而是在令和8年路线价图上读取鸠谷绿町2丁目全部区划道路,通过另一中介的刊登查明住居表示以确定街区,并利用SUUMO的3张现场照片与区划图、健美家的外观照片、国土地理院5米标高数据确认了挡土墙、高差与连栋的有无。
尚未确认的事项
- 背面(东侧)边界未出现在照片中,无法确认是否存在挡土墙或高差。由于属宅地造成工程规制区域,需要现场确认。
- 位于芝川沿岸标高1.3〜2.1米的低地,浸水想定区域(洪水、内涝)的指定及想定浸水深度需在川口市的灾害地图上确认。
- 若扣除嵌入式车库(约14.07平方米、占建筑面积11.7%)计算建筑,积算为78.4%,低于80%。车库面积在刊登中为“约”值,准确数值需在建筑确认图纸中核实。
- 刊登价格SUUMO为4,699万日元、健美家为4,799万日元,相差100万日元。本站按最低价计算,若按健美家价格则积算为83.2%。
- 健美家以户建出租类别刊登,但未注明预期租金与收益率。本物业是面向单户家庭出售的新建住宅,若用于出租,租金需另行参考周边行情估算。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于埼玉县川口市鸠谷绿町2丁目20番、埼玉高速铁道“南鸠谷”站步行10分钟的新建独栋住宅。从JR京滨东北线西川口站乘公交12分钟在“鸠谷绿町”站下车后步行2分钟,到川口元乡站驾车约2.3公里。刊登方标注的周边设施有7-Eleven步行2分钟、My Basket超市步行4分钟、前田西公园步行5分钟、南鸠谷小学步行9分钟、埼玉厚生医院步行9分钟、松本清药妆步行10分钟。用途地域为第一种中高层住居专用地域(部分为第一种住居地域),建蔽率60%、容积率160%(受前面道路宽度限制),另有景观法规制、宅地造成工程规制区域、建筑基准法22条区域、景观条例等指定。
本物业是“LIGARE川口市鸠谷绿町1期 全3栋”的1号栋,木造3层、2026年6月竣工的4LDK,建筑面积119.81平方米,土地71.96平方米。权利为所有权,无私道负担,仅西侧临宽4米的公道(沥青路面)单面接道,区划图上为3栋中最北侧的地块(正面宽6.20米),土地面积中含邻地边界处的协定通路部分(拟设定通行地役权)约0.5平方米。1层设有嵌入式车库(约14.07平方米),占建筑面积的11.7%。刊登信息显示建筑10年瑕疵保证、地基20年保证、ZEH水准,建筑确认编号为第KBI-YKH26-10-0036号等,现状空置、可即时交付。健美家以“户建出租”类别刊登并标示“总户数3户”,但这指的是全3栋的分售,本物业是1号栋1户的独立住宅。未注明租金与收益率。同一物业同时刊登于SUUMO(Home Trade Center浦和营业所,4,699万日元,2026年9月14日价格更新;东宝House、Myhome亦以同价刊登)与健美家(Suncity Home大宫总店,4,799万日元),本站采用最低价4,699万日元。
积算评价方面,我们在令和8年路线价图(图号28146、28135)上读取了鸠谷绿町2丁目全部区划道路,以出现次数最多的190,000日元/平方米(借地权比例D)作为代表值。根据另一中介刊登中的住居表示(2丁目20番8)可确定街区,物业所临的20号街区西侧道路同为190,000日元/平方米。土地按扣除协定通路部分0.5平方米后的71.46平方米计算,积算约1,358万日元,建筑按0年计约2,636万日元,合计约3,994万日元,相当于售价4,699万日元的85.0%(不扣除0.5平方米时为85.2%)。⚠️嵌入式车库在积算中仍计入建筑面积,但若以扣除车库约14.07平方米后的105.74平方米计算建筑,积算将降至78.4%,低于80%。若按健美家的4,799万日元计算则为83.2%。
从SUUMO的3张现场照片、区划图与健美家的外观照片看,前面道路平坦,嵌入式车库地面与玄关和路面几乎等高(高差不足0.2米)。同型3层建筑南北并列3栋,但各栋之间有间隙、侧墙各自独立,并非共用墙体的连栋住宅。北侧邻地(既有2层住宅)与南侧邻地地面均等高,仅有低矮的边界围栏,未见挡土墙、台阶接道或坡面。国土地理院5米网格标高显示周边街区为标高1.3〜2.1米的平坦低地(芝川沿岸),虽无高差,但⚠️因地势低洼,需确认浸水想定区域。背面(东侧)边界未出现在照片中。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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