【積算95.2%】千葉県船橋市・薬園台駅 徒歩13分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県船橋市田喜野井4丁目 |
| 最寄駅 | 京成松戸線 薬園台駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩13分 |
| 積算割合 | 95.2%積算 95.2% |
| 価格 | 1,140万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 10% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1984年11月築(築41年) |
| 土地面積 | 108.95㎡ |
| 建物面積 | 72.86㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,085万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,085万円 |
| 物件価格 | 1,140万円 |
| 積算割合 | 95.2% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 72.86㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1984年11月築(築41年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +12.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 93,000 | — |
| 2025年 | 100,000 | +7.5% |
| 2026年 | 105,000 | +5.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図で田喜野井4丁目の区画道路を悉皆で確かめ、2項道路のセットバック分を面積から控除し、楽待と健美家の同一掲載の写真で前面道路との高低差を確認しています。
確認できていないこと
- 所在は4丁目までで番地が非公開です。4丁目東部(田喜野井小学校周辺)は路線価83〜89千円の帯にあたり、その場合の積算割合は75〜81%まで下がります。
- 敷地の裏側(北側)と西側隣地との境界は写真がなく、擁壁や高低差の有無は未確認です。athome の別掲載(2026年9月16日公開)の備考にも「隣地との高低差あり(未調査)」と明記されています。写真で確認できた東隣家の道路側の土留めは0.7〜0.9m(1m未満)でしたが、現地での土留め高の確認をおすすめします。
- 前面道路のセットバックが済んでいるかどうかは掲載に記載がなく、今回は未了として控除しています。
- 賃貸借契約の期間・更新条件・敷金の引き継ぎは掲載に記載がありません。
- 境界非明示・公簿売買のため、実測面積と公簿面積の差は確認できていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
京成松戸線「薬園台」駅から徒歩13分、船橋市田喜野井4丁目のオーナーチェンジ戸建です。習志野台・薬円台に連なる台地上の住宅地で、前原駅へは徒歩21分、JR津田沼駅へはバス9分と徒歩5分の併記があります。町内にはセブン-イレブン田喜野井4丁目店があり、薬円台駅寄りにコープやモスバーガーなどの店舗が集まります。
物件は1984年11月築の木造2階建3DK(和室8畳・洋室8畳・洋室6畳)、建物72.86平方メートル、土地108.95平方メートル(公簿)の所有権です。現在賃貸中で月額9.5万円(年114万円)、掲載の表面利回りは10.0%。南側で幅員約2.7mの公道(建築基準法42条2項道路)に8.6m接し、再建築時にはセットバックが必要です。第一種中高層住居専用地域、建ぺい率60%・容積率200%、上下水道・都市ガス・駐車場1台。現況有姿・公簿売買・境界非明示で、価格1,140万円は価格交渉可の表示があります。
積算面では、令和8年分の路線価図で田喜野井4丁目の区画道路の帯を悉皆で追い、最も多い105千円/平方メートル(105D)を代表値としました。公簿面積からセットバック相当の約5.59平方メートル(間口8.6m×後退0.65m)を控除した103.36平方メートルで土地積算を出し、築41年10か月の木造建物は残存耐用年数ゼロとして評価していません。土地だけで価格の約95%に達し、控除をしなければ100%を超えます。同じ路線の路線価は2024年93千円→2025年100千円→2026年105千円と2年で12.9%上昇しています。
⚠️ 所在は「4丁目」までで番地が非公開です。4丁目の東部(田喜野井小学校周辺)は83〜89千円の帯で、そこに当たる場合の積算は75〜81%まで下がります。掲載写真は外観1枚と玄関から前面道路を見た1枚だけで、敷地の裏側(北側)は未確認です。前面道路との段差や階段接道はなく、東隣家の道路側にある0.7〜0.9m程度の土留めは隣地のものです。賃貸借契約の内容(契約期間・更新条件)と境界の状況は購入前に取扱会社への確認が必要です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。