【積算104.3%】東京都板橋区・下赤塚駅 徒歩12分の戸建
物件概要
| 所在地 | 東京都板橋区赤塚7丁目 |
| 最寄駅 | 東武東上線 下赤塚駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩12分 |
| 積算割合 | 104.3%積算 104.3% |
| 価格 | 1,190万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1981年9月築(築45年) |
| 土地面積 | 37.61㎡ |
| 建物面積 | 41.81㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,241万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,241万円 |
| 物件価格 | 1,190万円 |
| 積算割合 | 104.3% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥330,000/㎡ × 土地面積 37.61㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 41.81㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1981年9月築(築45年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +10.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 300,000 | — |
| 2025年 | 310,000 | +3.3% |
| 2026年 | 330,000 | +6.5% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図で赤塚7丁目の区画道路を悉皆で確かめ、同一物件の4つの掲載の価格と接道の記載を突き合わせ、athome の外観写真と1mメッシュ標高で前面道路との高低差を確認しています。
確認できていないこと
- 37.61平方メートルは板橋区の第一種低層住居専用地域で定める敷地面積の最低限度を下回る可能性があります。規制施行前からの既存敷地として建て替えが認められるかは区への確認が必要です。
- SUUMO の掲載本文に「建築条件付売地」の見出しが残っていますが、同じ本文と他の3掲載は建築条件なしと読めます。条件の有無は取扱会社への確認が必要です。
- セットバック部分(約2.8平方メートル)が登記面積に含まれているかは掲載に記載がありません。
- 敷地の北側・西側の隣地境界は写真がなく、擁壁や高低差の有無は標高データによる推定にとどまります。敷地の北約10mに約2.3mの段差(緑道側)があります。
- 売主(代理)掲載と仲介掲載で価格が異なり、売主側の立場(買取転売か代理か)は掲載から分かりません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東武東上線「下赤塚」駅から徒歩12分、東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄赤塚」駅からも徒歩13分の、板橋区赤塚7丁目にある古家付きの小さな土地です。周辺は第一種低層住居専用地域の住宅地で、徒歩数分の範囲にローソンやコープ、そば店や中華料理店が点在し、赤塚一番通り商店街や赤塚小学校も約1kmの位置にあります。
土地は37.61平方メートル(登記)の南向き整形地で、南側の幅員2.6mの公道に4.0m接し、東側は幅1.3〜2mの通路(共有持分1/3の私道)に沿う角地風の区画です。1981年9月築の木造2階建2DK(41.81平方メートル)は空家で、掲載上は再建築可とされていますが、前面道路が4m未満のため建て替え時には中心線から後退するセットバックが必要です。所有権、建ぺい率50%・容積率100%、高度地区・準防火地域。
価格は掲載によって異なり、athome の仲介2社が1,190万円、SUUMO の売主(代理)掲載が1,280万円、別の仲介が1,350万円です。当サイトでは最も安い1,190万円を採用しました。令和8年分の路線価図で赤塚7丁目の区画道路を悉皆で拾うと330千円/平方メートル(330D)が最も多く、これを代表値として土地を評価すると約1,241万円となり、価格の104.3%に達します。築45年の建物は耐用年数を超えているため評価していません。同じ路線の路線価は2024年300千円→2025年310千円→2026年330千円と2年で10%上昇しています。
⚠️ 37.61平方メートルという面積は板橋区の第一種低層住居専用地域で定められた敷地面積の最低限度を下回る可能性があり、規制施行前からの既存敷地として建て替えできるかは区への確認が必要です。物件の接道路線は320Dで町丁の最頻値より一段低く、その値で計算すると101.1%になります。セットバック部分(約2.8平方メートル)が登記面積に含まれるかは掲載に記載がなく、含まれるとして控除すると96.5%です。SUUMO の掲載には「建築条件付売地」の見出しが残っていますが、本文と他の掲載は建築条件なしと読めるため、条件の有無は取扱会社への確認をおすすめします。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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