【積算82.7%】東京都調布市・柴崎駅 徒歩6分の一棟マンション
物件概要
| 所在地 | 東京都調布市菊野台2丁目 |
| 最寄駅 | 京王線 柴崎駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩6分 |
| 積算割合 | 82.7%積算 82.7% |
| 価格 | 22,500万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 5.65% |
| 構造 | 重量鉄骨造 |
| 築年 | 1987年3月築(築39年) |
| 土地面積 | 531.81㎡ |
| 建物面積 | 598.08㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 22,500万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 18,613万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 18,613万円 |
| 物件価格 | 22,500万円 |
| 積算割合 | 82.7% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥350,000/㎡ × 土地面積 531.81㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥300,000/㎡ × 延床面積 598.08㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数34年
- 1987年3月築(築39年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +12.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 310,000 | — |
| 2025年 | 330,000 | +6.5% |
| 2026年 | 350,000 | +6.1% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図で菊野台2丁目の区画道路を悉皆で確かめ、建物名から所在の街区を特定して接道路線の帯を照合し、掲載写真13枚と1mメッシュ標高で前面道路との高低差と地下階の性格を確認しています。
確認できていないこと
- 登記面積803.21平方メートルと実測面積531.81平方メートルの差が約270平方メートルと大きく、差の内訳(道路提供・分筆など)は掲載に記載がありません。
- 構造は athome が鉄骨造、賃貸サイトが RC 造と食い違い、登記上の構造は確認できていません。
- 総戸数15戸(2DK12室・倉庫2室・別棟事務所1室)の専有面積の内訳と賃料の内訳は掲載にありません。
- 他社の掲載ページが取得できず、接道状況の突合は athome の記載(北側4.5m公道)だけに依っています。
- 既存不適格のため、将来の建て替えや大規模修繕の際の制約は行政と専門家への確認が必要です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
京王線「柴崎」駅から徒歩6分、調布市菊野台2丁目の一棟売マンション「ハローハイム2」です。京王線の南側に広がる低層住宅地で、柴崎駅前には食堂や中華料理店、ラーメン店などの飲食店と、ココカラファインやビッグ・エーなどの店舗が集まります。駅からは京王線でつつじヶ丘・調布での乗り換えを含めて新宿まで30分前後です。
土地は実測531.81平方メートル(登記面積は803.21平方メートル)で、北側の幅員4.5mの公道に接し、私道負担はありません。建物は1987年3月築の鉄骨造・地上3階地下1階建、延床598.08平方メートルで、総戸数15戸(2DKが12室・倉庫2室・別棟事務所1室)が満室賃貸中、年間収入1,272万円、表面利回り5.65%の掲載です。所有権、第一種低層住居専用地域(建ぺい率40%・容積率80%)、都市ガス、駐車場あり。
積算面では、令和8年分の路線価図で菊野台2丁目の区画道路の帯を悉皆で拾い、最も多い350千円/平方メートル(350D)を代表値としました。物件が接する北側道路も350Dです。実測面積で土地を評価すると約1億8,613万円となり、価格2億2,500万円の82.7%です。築39年の鉄骨造は法定耐用年数34年を超えているため建物は評価していません。同じ路線の路線価は2024年310千円→2025年330千円→2026年350千円と2年で12.9%上昇しています。
⚠️ 掲載の備考にあるとおり、実測面積では延床が容積率80%を大きく超える既存不適格の建物で、同じ規模での建て替えはできません。登記面積803.21平方メートルと実測531.81平方メートルの差が大きく、当サイトは狭い実測を採っています(登記面積なら積算は124.9%)。構造は athome が鉄骨造、賃貸サイトが RC 造と食い違い、保守側の鉄骨造(建物0円)で評価しています。RC 造なら残存8年で建物約3,360万円が加わり97.7%です。売主の境界明示責任と契約不適合責任は免責で、専有面積の内訳も掲載にありません。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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