【积算82.7%】东京都调布市・柴崎站步行6分钟的整栋住宅楼
物业概要
| 所在地 | 东京都调布市菊野台2丁目 |
| 最近车站 | 京王线 柴崎站 |
| 步行 | 步行6分钟 |
| 积算比例 | 82.7%积算 82.7% |
| 价格 | 22,500万日元 |
| 物业类型 | 整栋住宅楼 |
| 预期收益率 | 5.65% |
| 结构 | 重型钢结构 |
| 建成年份 | 1987年3月建成(房龄39年) |
| 土地面积 | 531.81㎡ |
| 建筑面积 | 598.08㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| athome | 22,500万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 18,613万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 18,613万日元 |
| 物业价格 | 22,500万日元 |
| 积算比例 | 82.7% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥350,000/㎡ × 土地面积 531.81㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥300,000/㎡ × 建筑面积 598.08㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数34年
- 1987年3月建成(房龄39年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +12.9%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 310,000 | — |
| 2025年 | 330,000 | +6.5% |
| 2026年 | 350,000 | +6.1% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有照搬信息，而是在令和8年的路线价图上逐条核对菊野台2丁目的区划道路，根据建筑名确定所在街区并核对临接路线的带，并通过13张信息照片和1米网格标高数据确认了与前面道路的高差及地下层的性质。
尚未确认的事项
- 登记面积803.21平方米与实测面积531.81平方米相差约270平方米，差额的构成(道路提供・分笔等)信息中没有记载。
- 结构方面athome为钢骨造、租赁网站为RC造，不一致，登记上的结构尚未确认。
- 总户数15户(2DK12间・仓库2间・别栋办公室1间)的专有面积明细和租金明细信息中没有。
- 其他公司的信息页面无法获取，临路状况仅依据athome的记载(北侧4.5米公道)。
- 由于属既存不适格，将来重建或大规模修缮时的限制需向行政部门和专业人士确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于调布市菊野台2丁目的整栋出售公寓"Hello Heim 2"，距京王线"柴崎"站步行6分钟。所在低层住宅区位于京王线南侧，柴崎站前聚集了食堂、中华料理店、拉面店等餐饮店以及Cocokara Fine、Big-A等店铺。从车站乘京王线经杜鹃丘或调布换乘，到新宿约30分钟。
土地实测531.81平方米(登记面积803.21平方米)，北侧临宽4.5米的公道，无私道负担。建筑为1987年3月建成的钢骨造・地上3层地下1层，总建筑面积598.08平方米，总户数15户(2DK12间・仓库2间・别栋办公室1间)满室出租中，年收入1,272万日元，信息表面收益率5.65%。所有权，第一种低层住居专用地域(建蔽率40%・容积率80%)，城市燃气，有停车场。
积算方面，我们在令和8年的路线价图上逐条统计菊野台2丁目的区划道路，将出现最多的350千日元/平方米(350D)作为代表值。物件临接的北侧道路也是350D。按实测面积评估土地约1亿8,613万日元，为价格2亿2,500万日元的82.7%。已39年的钢骨造超过法定耐用年限34年，建筑不计入评估。同一路线的路线价由2024年310千→2025年330千→2026年350千日元，两年上涨12.9%。
注意：如信息备注所述，按实测面积计算总建筑面积远超容积率80%，属于既存不适格建筑，无法按同等规模重建。登记面积803.21平方米与实测531.81平方米差距较大，本站采用较小的实测值(按登记面积积算为124.9%)。结构方面athome为钢骨造、租赁网站为RC造，二者不一致，采用保守的钢骨造(建筑0日元)评估。若为RC造，残存8年的建筑约3,360万日元将计入，达97.7%。卖方免除边界明示责任和合同不适合责任，专有面积明细信息中也没有。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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