【積算105.9%】神奈川県海老名市・門沢橋駅 徒歩7分の一棟マンション
物件概要
| 所在地 | 神奈川県海老名市門沢橋2丁目 |
| 最寄駅 | JR相模線 門沢橋駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩7分 |
| 積算割合 | 105.9%積算 105.9% |
| 価格 | 31,500万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 6.77% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1995年6月築(築31年) |
| 土地面積 | 1,576.6㎡ |
| 建物面積 | 1,494.83㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 31,500万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 16,554万円 |
| 建物積算価格 | 16,792万円 |
| 積算価格合計 | 33,347万円 |
| 物件価格 | 31,500万円 |
| 積算割合 | 105.9% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥105,000/㎡ × 土地面積 1,576.6㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 1,494.83㎡ × 残存耐用年数16年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1995年6月築(築31年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +5.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 100,000 | — |
| 2025年 | 105,000 | +5.0% |
| 2026年 | 105,000 | ±0.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
楽待の所在地表記と地図の位置を地理院地図の建物と照らし合わせて接する道路を特定し、令和8年分の路線価図と掲載写真で、土地の評価と敷地まわりの高低差を確かめています。
確認できていないこと
- 楽待の接道欄「公道 南東10.00m 法第42条2項道路」は、2項道路(幅員4m未満の道)と幅員10mが両立しません。10mは間口の可能性が高いものの、道路の幅員、セットバックの要否と面積は掲載からは確定できず、取扱会社や海老名市への確認が必要です。
- 相模川沿いの低地にあり、浸水の想定はハザードマップでの確認が必要です。
- 楽待の駐車場欄は「1台あり(空き)」で、平置き駐車場の総台数と契約状況は掲載からは分かりません。
- 楽待の写真の撮影日は2024年7月で、現在の建物・外構の状態とは異なる可能性があります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
JR相模線「門沢橋」駅から徒歩7分、神奈川県海老名市門沢橋2丁目の一棟マンションです。第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)・準防火地域の市街化区域にあり、日影規制があります。道路の向かいに市立門沢橋保育園があり、西へ約90mには圏央道の高架が通っています。周辺施設は掲載に記載がないため、楽待の地図位置(地理院地図の建物の位置と一致)からの直線距離を OpenStreetMap の位置情報で測りました。約150mに海鮮料理の「海湘丸 海老名店」、約180mに焼肉の「一休参」、約210mに「セブン-イレブン 海老名門沢橋店」があります。
価格は3億1,500万円です。土地は1,576.60㎡(約476.92坪・公簿)の所有権で、地目は宅地、私道負担の記載はありません。建物は1995年6月築の鉄筋コンクリート造・陸屋根4階建てで、3LDK(各60.33㎡)が24戸あります。延床は楽待が1,494.83㎡、健美家が1,494.86㎡とわずかに異なり、狭い方で評価しています。楽待では満室賃貸中とされ、満室想定年収2,133.48万円で表面利回りは6.77%です。敷地には平置き駐車場・屋根付き駐輪場・受水槽があります。同じ物件は2025年12月頃から健美家(旧掲載)に、2026年1月から楽待にも掲載されており、楽待の写真の撮影日は2024年7月です。
積算は令和8年分の路線価105千円/㎡で土地を評価し、積算割合は約105.9%です。楽待の所在地表記と地図の位置から敷地の南を通る道路を特定しており、その値は門沢橋2丁目の区画道路で最も多い値とも一致します。同じ路線は2024年100千円→2025年105千円→2026年105千円です。土地が1,000㎡を超えるため、相続税評価で使う「地積規模の大きな宅地」の補正(規模格差補正率0.771)を土地に当てはめると約93.8%になります。写真では平坦な敷地に建物と平置き駐車場があり、擁壁・法面・道路との段差は見当たりません。
⚠️接道の記載が確定していません。健美家の接道欄は「-」、楽待は「公道 南東10.00m 法第42条2項道路」です。2項道路は幅員4m未満の道を指すため幅員10mとは両立せず、10mは間口の可能性が高いとみていますが、道路の幅員とセットバックの要否・面積は掲載からは確定できません。写真で見る南側の道路の幅は4〜5m程度です。積算ではセットバックを控除していません。また相模川沿いの低地にあるため、浸水の想定はハザードマップでの確認が必要です。
融資想定
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※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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