【积算105.9%】神奈川县海老名市・门泽桥站步行7分钟的整栋住宅楼
物业概要
| 所在地 | 神奈川县海老名市門沢橋2丁目 |
| 最近车站 | JR相模线 门泽桥站 |
| 步行 | 步行7分钟 |
| 积算比例 | 105.9%积算 105.9% |
| 价格 | 31,500万日元 |
| 物业类型 | 整栋住宅楼 |
| 预期收益率 | 6.77% |
| 结构 | 钢筋混凝土(RC) |
| 建成年份 | 1995年6月建成(房龄31年) |
| 土地面积 | 1,576.6㎡ |
| 建筑面积 | 1,494.83㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 31,500万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 16,554万日元 |
| 建筑积算价格 | 16,792万日元 |
| 积算价格合计 | 33,347万日元 |
| 物业价格 | 31,500万日元 |
| 积算比例 | 105.9% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥105,000/㎡ × 土地面积 1,576.6㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥330,000/㎡ × 建筑面积 1,494.83㎡ × 剩余耐用年数16年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1995年6月建成(房龄31年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +5.0%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 100,000 | — |
| 2025年 | 105,000 | +5.0% |
| 2026年 | 105,000 | ±0.0% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们将乐待的所在地标示和地图位置与地理院地图上的建筑进行对照,确定了所临道路,并利用令和8年路线价图和房源照片,确认了土地评估和用地周围的高差。
尚未确认的事项
- 乐待的接道栏「公道 东南10.00m 法第42条2项道路」中,2项道路(宽度不足4m的道路)与宽度10m相矛盾。10m很可能是临街宽度,但道路宽度、是否需要退让及其面积无法从房源确定,需要向经办公司或海老名市确认。
- 物件位于相模川沿岸的低地,需要通过灾害风险地图确认浸水预测。
- 乐待的停车场栏为「1个车位(空)」,平面停车场的总车位数和签约情况无法从房源得知。
- 乐待照片的拍摄日期为2024年7月,可能与目前建筑・外部设施的状态不同。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于神奈川县海老名市门泽桥2丁目的整栋公寓楼,距JR相模线「门泽桥」站步行7分钟。位于市街化区域的第一种住居地域(建蔽率60%・容积率200%)・准防火地域,有日影限制。道路对面是市立门泽桥保育园,西侧约90m处有圈央道的高架。房源未列出周边设施,因此以乐待的地图位置(与地理院地图上的建筑位置一致)为起点,按 OpenStreetMap 的位置信息测量直线距离:约150m有海鲜料理店「海湘丸 海老名店」,约180m有烤肉店「一休参」,约210m有「7-Eleven 海老名门泽桥店」。
价格为3亿1,500万日元。土地1,576.60㎡(约476.92坪・登记面积),所有权,地目为宅地,未记载私道负担。建筑为1995年6月建成的钢筋混凝土结构・平屋顶4层,共有3LDK(各60.33㎡)24户。总建筑面积乐待为1,494.83㎡、健美家为1,494.86㎡,略有不同,按较小的数值评估。乐待称满租在租,按满租预计年收入2,133.48万日元计算的表面收益率为6.77%。用地内有平面停车场・带顶棚的自行车停放处・蓄水箱。同一物件自2025年12月前后在健美家(旧房源)、自2026年1月起也在乐待上刊登,乐待照片的拍摄日期为2024年7月。
积算以令和8年路线价105千日元/㎡评估土地,积算比例约为105.9%。根据乐待的所在地标示和地图位置确定了地块南侧的道路,该数值也与门泽桥2丁目区划道路中最常见的数值一致。同一路段从2024年100千日元、2025年105千日元变为2026年105千日元。由于土地超过1,000㎡,若对土地适用继承税评估中「地积规模较大的宅地」的修正(规模差异修正率0.771),约为93.8%。照片中平坦的用地上有建筑和平面停车场,未见挡土墙・斜坡・与道路的高差。
⚠️接道信息尚未确定。健美家的接道栏为「-」,乐待为「公道 东南10.00m 法第42条2项道路」。2项道路是指宽度不足4m的道路,与宽度10m相矛盾,10m很可能是临街宽度,但道路宽度以及是否需要退让(セットバック)及其面积无法从房源确定。照片中南侧道路宽约4〜5m。积算中未扣除退让部分。此外,物件位于相模川沿岸的低地,需要通过灾害风险地图确认浸水预测。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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