【積算110.7%】東京都立川市・西武立川駅 徒歩9分の土地

西武拝島線「西武立川」駅から徒歩9分、東京都立川市一番町2丁目の古家付き土地です。五日市街道の南、拝島線の北に広がる住宅地で、昭島市との市境に近い位置にあります。第一種低層住居専用地域(建ぺい率40%・容積率80%・高度地区)の市街化区域です。掲載元の周辺施設欄にはヤオコー西武立川駅前店(718m)とファミリーマート昭島武蔵野店(529m)が載っていますが、どちらも市境の向こうの昭島市の店舗です。立川市内の店は OpenStreetMap と各社の店舗情報で所在を確かめ、掲載地図の物件位置からの直線距離で示しています。駅南口の「ファミリーマート 西武立川駅南口店」まで約560m、一番町6丁目の「セブン-イレブン 立川松中団地北店」まで約580m、飲食は西砂町2丁目の「シャーロックホームズ 立川店」まで約1.1km、「山田うどん食堂 西砂店」まで約1.3kmです。

価格は1,178万円です。土地は79.00㎡(公簿・約23.89坪)の所有権で、地目は宅地、建築条件はありません。⚠️接道は西側の私道(幅員4.0m・接面7.2m)です。私道負担面積は「なし」とされていますが、前面私道の持分、通行・掘削の承諾の有無、位置指定道路かどうかは掲載に書かれておらず、確認が必要です。また athome のタグには「角地」とありますが、土地図に描かれた道路は西側の1本だけで、記載が食い違っています。上物(4DK)付きの現況渡し・即時引渡しで、契約不適合責任は免責、司法書士は売主の指定です。上物の築年・構造・延床面積は掲載に無いため、積算では建物を評価に入れていません。建ぺい率40%・容積率80%のため、この敷地に建てられる延床は計算上約63㎡までです。

路線価は令和8年分の路線価図(図番号56084)で一番町2丁目の区画道路を拾い、最も多い165千円/㎡(借地権割合D)を代表値にしています。土地の評価だけで積算割合は約110.7%です。⚠️ただし前面は路線価の付いていない私道とみられます。物件付近の街区の内側には行き止まりの私道があり、ここに面している場合は隣の区画道路の値を借りた評価になり、接道の実際の評価は代表値より低い可能性があります。町丁内の低い帯の150千円/㎡を採ると約100.6%、町丁周辺の最低値140千円/㎡でも約93.9%です。路線価は2024年150千円→2025年155千円→2026年165千円と、2年で10.0%上がっています。

外観写真では、前面の私道は平坦で、道路・敷地・両隣地は同じ高さです。道路沿いに化粧ブロック塀(高さ約1.0〜1.2m)がありますが、左右の地盤は同じ高さで土留めではなく、門と玄関アプローチにも段差はありません。土地図では西側の道路に直接接する台形の整形地で、旗竿地ではありません。写真に写っていない東・北・南の隣地境界は、国土地理院の標高データで周囲の高低差が最大0.5m程度の平坦地であることを確かめています。土地値ベースの積算が価格を上回る一方、前面私道の権利関係と接道部分の路線価は購入前に取扱会社へ確認したい点です。