【积算110.7%】东京都立川市・西武立川站步行9分钟的土地

位于东京都立川市一番町2丁目的附旧房土地,距西武拜岛线「西武立川」站步行9分钟。地处五日市街道以南、拜岛线以北的住宅区,靠近与昭岛市的市界,属于市街化区域的第一种低层住居专用地域(建蔽率40%・容积率80%・高度地区)。房源页面的周边设施栏列出了 Yaoko 西武立川站前店(718m)和全家便利店昭岛武藏野店(529m),但两者都位于市界另一侧的昭岛市。立川市内的店铺以 OpenStreetMap 和各店铺信息确认位置,并按房源地图位置的直线距离标示:站南口的「全家便利店 西武立川站南口店」约560m,一番町6丁目的「7-Eleven 立川松中团地北店」约580m;餐饮方面,西砂町2丁目的「Sherlock Holmes 立川店」约1.1km,「山田乌冬食堂 西砂店」约1.3km。

价格为1,178万日元。土地79.00㎡(登记面积・约23.89坪),所有权,地目为宅地,无建筑条件。⚠️临西侧私道(宽4.0m・临街面7.2m)。房源注明无私道负担,但是否持有前面私道的份额、是否取得通行・挖掘许可、是否为位置指定道路均未记载,需要确认。此外 athome 的标签中有「角地」,但土地图上只画出西侧一条道路,记载不一致。附带旧房(4DK)按现状交付、可立即交房,免除合同不适合责任,司法书士由卖方指定。旧房的建成年份・结构・总建筑面积未记载,因此积算中未计入建筑。按建蔽率40%・容积率80%计算,该地块可建总建筑面积约为63㎡。

路线价方面,我们在令和8年版路线价图(图号56084)上逐一查看一番町2丁目的区划道路,采用出现最多的165千日元/㎡(借地权比例D)作为代表值。仅土地部分的积算比例约为110.7%。⚠️但前面的道路看来是没有路线价的私道。房源附近街区内侧有一条尽头私道,若地块临该私道,评估就是借用相邻区划道路的数值,临街部分的实际评估可能低于代表值。若采用町丁内较低的150千日元/㎡,积算比例约为100.6%;即使采用町丁周边最低的140千日元/㎡也约为93.9%。路线价从2024年150千日元→2025年155千日元→2026年165千日元,两年上涨10.0%。

从外观照片看,前面私道平坦,道路・地块・两侧邻地高度相同。沿道路有装饰砌块围墙(高约1.0〜1.2m),但两侧地面高度相同,并非挡土墙;大门和玄关通道也没有高差。土地图显示为直接临西侧道路的梯形规整地,不是旗杆地。照片中看不到的东・北・南侧邻地边界,我们用国土地理院的标高数据确认周边高差最大约0.5m,地势平坦。仅土地价值的积算就超过售价,但前面私道的权利关系和临街部分的路线价,是购买前需要向经办公司确认的事项。