【積算95%】東京都福生市・福生駅 徒歩12分の土地

福生市武蔵野台1丁目の売地で、JR青梅線「福生」駅から徒歩12分、JR八高線「東福生」駅からは徒歩8分です。価格2,280万円(2026年9月12日に値下げ)、土地193.24㎡の所有権で、私道負担はありません。現況は更地で、建築条件は無く即引渡しです。用途地域は準工業地域(建ぺい率60%・容積率200%)で、準防火地域・日影規制・航空法による制限・宅地造成工事規制区域の記載があります。区画整理地内で、公営水道(20mm)と本下水(150mm)は引込済み、ガスは集中プロパンです。

⚠️ 本件は旗竿地(路地状敷地)です。西側の都道(西多摩産業道路・幅員約25m)に、幅約2.4m(区画図で2.411m、本文では両隣のブロックの内側寸法で約2.38m)・長さ16.0mの通路部分で接し、その奥に約11.8m×13mの整形地(約46.8坪)が続きます。東京都建築安全条例では、路地状部分の長さが20m以下なら間口2m以上で建築できますが、延べ面積が200㎡を超える建物では3m以上が必要です。本件の間口は約2.4mのため、延べ200㎡を超える建物は条例の基準を満たさず、容積率200%(計算上は延べ約386㎡)を使い切る計画は立てにくい点に注意が必要です。

積算では、掲載面積193.24㎡から竿(通路)部分38.58㎡(区画図の寸法2.411m×16.0m)を差し引いた有効宅地154.66㎡で土地を評価しています。路線価は、武蔵野台1丁目の区画道路で最も多い140,000円/㎡を代表値としました(2024年から3年間据え置き)。積算割合は約95%です。敷地が実際に接する西多摩産業道路は150,000円/㎡(2024・2025年は145,000円/㎡)で、こちらを採ると約101.7%になります。現地写真では、竿部分は砂利敷きで都道との段差が無く、奥の敷地も平坦な更地です。竿の南側のブロック塀(約1.3〜1.4m)は、国土地理院の標高データで周辺に1m級の段差が無いことから、土を留めていない境界塀と判断しました。擁壁・階段接道は見当たりません。

まとめると、準工業地域の平坦な更地で、竿部分を除いても土地の積算は価格の9割台半ばに当たります。一方、間口約2.4mの路地状敷地のため、建てられる建物の規模は条例の制限を受けます。周辺施設のうち買い物施設の距離は掲載元の記載、飲食店の距離は物件の地図座標からの直線距離(OpenStreetMapの登録位置)です。