【積算85.1%】神奈川県相模原市中央区・上溝駅 徒歩14分の戸建

JR相模線「上溝」駅から徒歩14分(掲載により13〜14分)、神奈川県相模原市中央区陽光台3丁目の新築戸建です。JR横浜線「淵野辺」駅からはバス20分の「光が丘小学校前」から徒歩7分です。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)の市街化区域にあり、敷地は西側の幅員約4.00mの市道(建築基準法42条1項1号)に間口約10.54mで接しています。周辺施設は掲載に店名が無いため、OpenStreetMap と各社の店舗情報で所在を確かめ、陽光台3丁目の町丁重心からの直線距離で示しています。同じ3丁目の「マツモトキヨシ 相模原陽光台店」まで約210m、「サイゼリヤ 相模原陽光台店」まで約250m、光が丘2丁目の「ヤオコー 相模原光が丘店」まで約290m、光が丘1丁目の「びっくりドンキー 光が丘店」まで約700mです。

価格は4,380万円です。建物は木造2階建て・3LDKで、延床は93.57㎡(登記)です。戸建賃貸として販売されていますが、現況は空室・即時引渡しで、利回りと想定家賃は「未定」とされています。所有権で私道負担はなく、駐車は2台です。⚠️同じ物件が健美家とSUUMOに掲載されており(建築確認番号が一致)、数値が2か所で食い違っています。土地面積はSUUMO(登記)が133.41㎡、健美家が134.41㎡で、記事では狭い方の133.41㎡で評価しています。完成時期はSUUMOが2026年3月、健美家が2026年5月で、古い方の2026年3月としています(どちらでも築0年で評価は同じです)。その他の制限として、景観法・宅地造成工事規制区域・準防火地域・高さの最高限度・日影制限の記載があります。

路線価は令和8年分の路線価図(図番号78163)で陽光台3丁目の区画道路を拾うと、すべて125千円/㎡(借地権割合D)でした。番地は非公開ですが、町丁内のどの道に接していても同じ値になります。建物は新築の木造で法定耐用年数22年がすべて残る評価となり、積算割合は約85.1%です。土地を健美家の134.41㎡で計算すると約85.4%です。3・4丁目境界の道路(120千円/㎡)を採ると約83.5%、隣の4丁目の115千円/㎡でも約82.0%です。延床にビルトイン車庫の記載はなく、駐車2台は敷地内の平置きのため、車庫分の調整はしていません。路線価は2024年115千円→2025年120千円→2026年125千円と、2年で8.7%上がっています。

写真では、前面の駐車スペースの土間が市道と同じ高さでつながり、段差や擁壁はありません。北・南・東の隣地境界は低いブロックとメッシュフェンスで、隣地との高低差は約0.2m以下です。玄関ポーチに2〜3段(約0.5m)の段がありますが、敷地内の段です。区画はほぼ整形(約10.54m×12.76m)で旗竿地ではなく、独立した1棟です。新築のため建物の評価が大きく、路線価の評価と合わせて積算割合は85%前後ですが、土地面積と完成時期の食い違いは契約前に登記簿と検査済証で確かめたい点です。