【积算88.3%】千叶县松户市・矢切站步行8分钟的独栋住宅

位于千叶县松户市栗山的新建独栋住宅,距北总线「矢切」站步行8分钟。从JR常磐线・京成松户线「松户」站乘巴士16分钟至「栗山坂下」站,再步行8分钟。属于市街化区域的第一种低层住居专用地域(建蔽率50%・容积率100%),地块东侧临宽约4.3m的道路(建筑基准法第42条第2项)。房源未列出周边设施的距离,因此以 OpenStreetMap 确认位置和所在町名,按房源照片中节能标签上所记地号的位置(国土地理院地址检索)的直线距离标示:矢切站附近的「萨莉亚 矢切店」约510m,「Maruetsu 超市」(健美家的房源照片中也有)约550m,「涮涮锅 Shabu-Yo 松户栗山店」约560m,「7-Eleven 松户栗山店」约580m,均位于栗山。

⚠️本物件为预计2026年11月竣工的在建物件(尚未完工)。本文的建成年月「2026年11月」为预计竣工时间,预计于2026年11〜12月交房。在SUUMO刊登的同一物件现场照片(2026年9月拍摄)中,正处于搭建基础模板的阶段。价格为3,890万日元,建筑为木造2层・3LDK+S(1层为16帖的LDK和5.25帖的储藏室,2层为3间西式房间及步入式衣帽间・家庭衣柜),总建筑面积97.91㎡。据称为达到ZEH标准(节能性能★3・隔热等级5)的长期优良住宅,住宅性能评价书预计取得,地基调查已完成。所有权,无私道负担,可在通道部分停车2辆。公营自来水・公共下水道・城市燃气。其他限制方面,记载有法第22条区域・宅地造成等工程规制区域。收益率和预计租金为「未定」。分售的总户数因房源页面不同为4户或2户,存在不一致。

⚠️地块为旗杆地。房源明确记载土地面积126.91㎡(实测)中包含通道部分(旗杆)24.5㎡,因此按扣除后的有效宅地102.41㎡评估土地,积算比例为88.28%。若不扣除通道部分则为96.15%。路线价方面,我们在令和8年版路线价图上追踪了栗山的区划道路,采用出现最多的125千日元/㎡(借地权比例D)作为代表值。根据地号位置推定的临路路段为120千日元/㎡,采用该值则为86.97%;町内较低的110千日元/㎡路段为84.33%,100千日元/㎡路段也有81.70%。建筑按新建木造、按计划竣工的情况评估,法定耐用年数22年全部剩余。代表路段的路线价从2024年105千日元→2025年115千日元→2026年125千日元,两年上涨约19.0%。

健美家的房源照片只有周边设施・户型图・节能标签,没有现场照片。通过SUUMO刊登的同一物件的6张现场照片和区划图确认,地块平坦,与东侧道路之间隔着路缘石和排水格栅,高度基本相同,没有高差或台阶临路。南侧与邻地的边界为低矮的混凝土基础(约20〜30cm)加网状围栏,西侧・北侧邻地看起来也是同一高度,未见1m以上的挡土墙或斜坡。背景中拍到有树林的斜坡,但并不与地块相接。为独立的1栋,并非连栋。由于是新建,建筑评估额较大,即使扣除通道部分积算比例仍在88%左右,但因尚未完工,竣工时的规格・面积以及分售总户数是签约前需要确认的事项。