【積算81.3%】東京都江戸川区・新小岩駅 徒歩17分の戸建
物件概要
| 所在地 | 東京都江戸川区松島2丁目 |
| 最寄駅 | JR総武線 新小岩駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩17分 |
| 積算割合 | 81.3%積算 81.3% |
| 価格 | 1,980万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1958年7月築(築68年) |
| 土地面積 | 56.75㎡ |
| 建物面積 | 48.38㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 1,980万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,608万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,608万円 |
| 物件価格 | 1,980万円 |
| 積算割合 | 81.3% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 48.38㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1958年7月築(築68年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +11.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 295,000 | — |
| 2025年 | 310,000 | +5.1% |
| 2026年 | 330,000 | +6.5% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
前面が幅員2.0mの私道のため、令和8年分の路線価図4面で松島2丁目の路線価の帯を数え、セットバックの面積を見積もって差し引き、掲載の外観写真と国土地理院の標高データで敷地の高低差を確認しています。
確認できていないこと
- 設備欄に「角地」とありますが、接道欄は南側1方向だけです。2方向目の道路の有無・種別・幅員と、後退や隅切りの有無は掲載から分かりません。後退や隅切りがあれば有効宅地が減り、積算割合はさらに下がります。
- セットバック済とありますが後退した面積の記載がなく、後退部分が公簿56.75㎡の内数か分筆済みかは登記での確認が要ります(控除後81.25%、控除不要なら94.6%)。
- 所在地は丁目までの公開で、物件位置は掲載地図の座標から推定しています。前面の私道には路線価が付いておらず、私道の出口にある公道の路線価を採ると積算割合は78.8%(320千円/㎡)・73.9%(300千円/㎡)に下がります。
- 道路種別と再建築の可否が明記されていません。私道(共有持分1/10)の通行・掘削の承諾の有無とあわせて、取扱会社への確認が要ります。
- 北側(背面)の境界は写真に写っておらず、隣地との高低差や境界の状況は確認できていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東京都江戸川区松島2丁目の中古戸建です。JR総武線の新小岩駅から徒歩17分で、小松川警察署前バス停へは徒歩9〜11分です。用途地域は第一種住居地域(建ぺい率60%/容積率300%)で、地勢は平坦です。掲載元の距離で、ファミリーマート江戸川松島二丁目店が190m、まいばすけっと松島3丁目店が339m、アコレ江戸川松島3丁目店が379mです。飲食店の距離は、OpenStreetMapに収録された店舗について、掲載地図の物件座標からの直線距離で示しています。
価格は1,980万円です。建物は1958年7月築の木造2階建・2DK(DK約9.5帖・和室6帖・洋室6帖)、延床48.38㎡で、旧耐震基準の建物です。2011年9月にキッチン・浴室・トイレ・床・壁の大規模リフォームが行われています。土地は56.75㎡(公簿)・所有権で、駐車場はありません。現況は空家で、引渡しは相談です。掲載の外観写真1枚と国土地理院の標高データでは、前面の私道と敷地はほぼ同じ高さで、擁壁や階段接道は見当たりません。
⚠️ 前面は南側の幅員2.0mの私道で、幅員4m未満の道路にしか接していません(接面8.0m)。道路種別の記載はありませんが、セットバック済とあるため42条2項道路と推定しています。再建築の可否は明記されていません。セットバック済でも後退した面積の記載がなく、後退部分が公簿面積の内数か分筆済みかが分からないため、最小見積りの8.00㎡(後退幅1.0m×接面8.0m)を差し引いた48.75㎡で土地を評価し、積算割合は81.25%です。分筆済みで控除が要らなければ94.6%になります。私道負担65.64㎡は共有持分1/10の別筆とみて控除していません。建物は木造の法定耐用年数22年を超えているため建物の積算は0円で、土地のみの評価です。
前面の私道には路線価が付いていません。松島2丁目は路線価図4面にまたがり、区画道路では340千円/㎡と330千円/㎡の帯がほぼ同数のため、低い方の330千円/㎡を採りました(340千円/㎡なら83.7%)。一方、私道の出口にある公道の路線価は320千円/㎡と300千円/㎡で、これを採ると積算割合は78.8%・73.9%に下がります。また設備欄に「角地」とありますが接道欄は南側1方向だけで、2方向目の道路の後退や隅切りがあると有効宅地がさらに減り、積算割合は下がります。路線価の採り方と接道の実態によって積算割合が大きく動く物件です。この路線の3年間の推移は295→310→330千円/㎡です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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