【积算81.3%】东京都江户川区・新小岩站步行17分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 东京都江户川区松島2丁目 |
| 最近车站 | JR总武线 新小岩站 |
| 步行 | 步行17分钟 |
| 积算比例 | 81.3%积算 81.3% |
| 价格 | 1,980万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1958年7月建成(房龄68年) |
| 土地面积 | 56.75㎡ |
| 建筑面积 | 48.38㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| athome | 1,980万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,608万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 1,608万日元 |
| 物业价格 | 1,980万日元 |
| 积算比例 | 81.3% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 48.38㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1958年7月建成(房龄68年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +11.9%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 295,000 | — |
| 2025年 | 310,000 | +5.1% |
| 2026年 | 330,000 | +6.5% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
由于房源前方为宽2.0m的私道,我们在令和8年(2026年)的4张路线价图上统计了松岛2丁目的路线价路段,估算并扣除了退让面积,并通过房源外观照片和国土地理院标高数据确认了用地高低差。
尚未确认的事项
- 设备标签中有「角地」,但接道栏只记载了南侧一个方向。是否有第二条道路、其种类和宽度,以及是否需要退让或切角,从房源信息中无法判断。如有退让或切角,有效宅地会减少,积算比例会进一步下降。
- 房源注明已完成退让,但未写明退让面积;退让部分是包含在登记面积56.75㎡内还是已分割登记,需要通过登记簿确认(扣除后81.25%,无需扣除则为94.6%)。
- 地址只公开到丁目,房源位置根据房源地图坐标推定。前方私道没有路线价,若采用私道出口处公路的路线价,积算比例将降至78.8%(320千日元/㎡)或73.9%(300千日元/㎡)。
- 房源未写明道路种类和能否重建。这些以及私道(共有份额1/10)的通行、挖掘同意情况,需要向经办公司确认。
- 北侧(背面)边界未出现在照片中,与相邻地块的高低差及边界状况尚未确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于东京都江户川区松岛2丁目的二手独栋住宅。距JR总武线新小岩站步行17分钟,距小松川警察署前公交站步行9〜11分钟。用途地域为第一种住居地域(建蔽率60%/容积率300%),地势平坦。根据房源信息,全家便利店江户川松岛二丁目店距离190m,My Basket松岛3丁目店339m,Acore江户川松岛3丁目店379m。餐饮店的距离是OpenStreetMap收录的店铺距房源地图坐标的直线距离。
售价1,980万日元。建筑为1958年7月建成的木造两层2DK住宅(DK约9.5叠、和室6叠、洋室6叠),建筑面积48.38㎡,属于旧抗震标准建筑。2011年9月对厨房、浴室、卫生间、地板和墙壁进行了大规模翻新。土地56.75㎡(登记面积),所有权,无停车位。目前为空置,交房时间可协商。从唯一一张外观照片和国土地理院标高数据来看,用地与前方私道高度基本一致,未见挡土墙或台阶式接道。
⚠️ 用地仅在南侧以8.0m的临街宽度接宽2.0m的私道,即宽度不足4m的道路。房源未注明道路种类,但注明已完成退让,因此推定为建筑基准法第42条第2项道路。房源未写明能否重建。由于未注明退让面积,无法判断退让部分是包含在登记面积内还是已分割登记,因此扣除最小估算8.00㎡(退让1.0m×临街8.0m),按48.75㎡评估土地,积算比例为81.25%。如已分割登记、无需扣除,则为94.6%。私道负担65.64㎡(共有份额1/10)视为另一地块,未予扣除。建筑已超过木造法定耐用年限22年,建筑积算为0日元,仅评估土地。
前方私道没有路线价。松岛2丁目横跨4张路线价图,区内道路中340千日元/㎡与330千日元/㎡的路段数量几乎相同,因此采用较低的330千日元/㎡(若采用340千日元/㎡则为83.7%)。但私道出口处公路的路线价为320千日元/㎡和300千日元/㎡,若采用这些数值,积算比例将降至78.8%和73.9%。此外,设备标签中有「角地」,但接道栏只记载了南侧一个方向;若第二条道路需要退让或切角,有效宅地会进一步减少,积算比例也会下降。该房源的积算比例会因路线价的取法和实际接道情况而有较大变化。该路段近3年的路线价为295→310→330千日元/㎡。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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