【積算145.6%】埼玉県富士見市・鶴瀬駅 徒歩10分の戸建
物件概要
| 所在地 | 埼玉県富士見市上沢1丁目 |
| 最寄駅 | 東武東上線 鶴瀬駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩10分 |
| 積算割合 | 145.6%積算 145.6% |
| 価格 | 580万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 12.41% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1973年3月築(築53年) |
| 土地面積 | 54.47㎡ |
| 建物面積 | 61.2㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 580万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 844万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 844万円 |
| 物件価格 | 580万円 |
| 積算割合 | 145.6% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥155,000/㎡ × 土地面積 54.47㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 61.2㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1973年3月築(築53年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +6.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 145,000 | — |
| 2025年 | 150,000 | +3.4% |
| 2026年 | 155,000 | +3.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
令和8年分の路線価図と掲載写真10枚・間取図に当たり、代表とする路線価の取り方、擁壁・段差の有無、隣家と連棟でないかを確かめています。接道の条件は掲載に記載がありません。
確認できていないこと
- 掲載の接道状況欄と私道負担面積欄が空欄で、接道の方位・幅員・道路種別、建築基準法上の道路に2m以上接しているか、再建築できるかが掲載から確認できません。前面道路が私道の場合の持分や通行・掘削の承諾も分かりません。
- 価格580万円が、土地の路線価総額(約844万円)も、町丁内で最も低い140千円/㎡で計算した総額(約763万円)も下回っています。価格がこれだけ低い理由(接道・再建築の可否・建物の状態など)は取扱会社への確認が必要です。同じ上沢1丁目では、土地60㎡台・2000年代以降築の中古戸建が2,000万円台で掲載されています。
- 前面道路の幅員が分からないため、セットバックの控除はしていません。幅員が4m未満なら道路中心から2mまでの後退が必要になり、仮に幅員3m・間口約7mなら約3.5㎡を差し引いて積算割合は136.2%になります。
- 連棟ではなく独立した建物と判断したのは写真と間取図からで、登記の建物の種類・構造は確認していません。裏側の境界は写真に写っていません。
- 前面道路が路線価図のどの路線に当たるかは写真・空中写真から特定できず、町丁内の最頻値(155千円/㎡)を採っています。町丁内の140〜160千円/㎡のどれを採っても積算割合は130%を超えます。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
埼玉県富士見市上沢1丁目の中古戸建です。東武東上線「鶴瀬」駅から徒歩10分とされています。用途地域は第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率200%)、市街化区域です。周辺にはすき家(約360m)・韓国料理の明洞(約390m)・スーパーマーケットのエコス(約420m)・ステーキのどん(約430m)・ドラッグストア セキ(約430m)・ミニストップ(約560m)があります。距離は物件のある上沢1丁目7番街区の代表点からの直線距離で、物件そのものからの距離ではありません。
建物は1973年3月築(築53年)の木造2階建、4K(1階に和室6帖・洋室4.5帖・キッチン・浴室・トイレ、2階に和室6帖・和室4.5帖・バルコニー)で建物面積61.20㎡、土地は54.47㎡(公簿・所有権・地目は宅地)です。価格は580万円。現在は空室で、掲載の想定賃料は月6万円(年72万円)、表面利回りは12.41%です。写真では前面はアスファルトの平坦な道路で、道路沿いのブロック塀の内側の庭は道路と同じ高さのため土留めではなく、玄関の上がりは1段です。左右の隣地とも地盤の高さは同じで、擁壁・階段接道は見当たりません。隣家とは近接していますが、左右とも隣家との間に隙間があること、切妻屋根の軒が両端で切れていること、右側に縦樋があること、間取図で1階・2階の和室の外壁側に窓があること、室内写真に2面に窓のある角部屋が写っていることから、連棟ではなく独立した建物と判断しています。
積算割合は145.6%です。建物は木造の法定耐用年数(22年)を過ぎているため建物の積算は0円で、土地だけの評価です。前面道路が路線価図のどの路線に当たるかは写真と空中写真から特定できなかったため、上沢1丁目の区画道路で最も多い155千円/㎡を採りました。町丁内で最も低い140千円/㎡を採っても131.5%です。土地は掲載の54.47㎡をそのまま評価しており、前面道路の幅員が分からないためセットバックの控除はしていません。仮に幅員3m・間口約7mとすると約3.5㎡の後退が必要になり、積算割合は136.2%になります。
⚠️ 掲載の接道状況欄と私道負担面積欄が空欄で、接道の方位・幅員・道路種別、建築基準法上の道路に2m以上接しているか、再建築できるかは掲載から確認できません。⚠️ 価格580万円は、土地の路線価総額(約844万円)も、町丁内で最も低い140千円/㎡で計算した総額(約763万円)も下回っています。価格がこれだけ低い理由も含め、これらの点は取扱会社への確認が必要です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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