【积算145.6%】埼玉县富士见市・鹤濑站步行10分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 埼玉县富士见市上沢1丁目 |
| 最近车站 | 东武东上线 鹤濑站 |
| 步行 | 步行10分钟 |
| 积算比例 | 145.6%积算 145.6% |
| 价格 | 580万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 12.41% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1973年3月建成(房龄53年) |
| 土地面积 | 54.47㎡ |
| 建筑面积 | 61.2㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 乐待 | 580万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 844万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 844万日元 |
| 物业价格 | 580万日元 |
| 积算比例 | 145.6% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥155,000/㎡ × 土地面积 54.47㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 61.2㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1973年3月建成(房龄53年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +6.9%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 145,000 | — |
| 2025年 | 150,000 | +3.4% |
| 2026年 | 155,000 | +3.3% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们对照了令和8年(2026年)的路线价图、房源的全部10张照片和平面图,核实了代表路线价的选取方法、有无挡土墙或高差,以及是否与邻屋连栋。房源未记载接道条件。
尚未确认的事项
- 房源的接道状况栏和私道负担面积栏为空白,无法从房源确认前方道路的方位・宽度・种类、是否与建筑基准法上的道路相接2m以上,以及能否重建。如果前方道路为私道,其持分以及通行・挖掘许可情况也不明。
- 售价580万日元既低于土地的路线价总额(约844万日元),也低于按町丁内最低的140千日元/㎡计算的总额(约763万日元)。价格为何如此之低(接道・能否重建・建筑状况等)需要向经办公司确认。在同一上沢1丁目,土地60㎡左右・2000年代以后建成的二手独栋住宅挂牌价在2,000万日元以上。
- 由于前方道路宽度不明,未扣除退让面积。如果道路宽度不足4m,需要从道路中心线退让至2m;假设道路宽3m、临街宽度约7m,扣除约3.5㎡后积算比例为136.2%。
- 判断为独立建筑而非连栋住宅,依据的是照片和平面图,尚未核对登记上的建筑种类和结构。后侧边界未出现在照片中。
- 无法从照片和航拍图中确定前方道路对应路线价图上的哪条路段,因此采用了町丁内的最常见值(155千日元/㎡)。采用町丁内140〜160千日元/㎡中的任何一个值,积算比例都超过130%。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
本物件是位于埼玉县富士见市上沢1丁目的二手独栋住宅,房源信息显示距东武东上线“鹤濑”站步行10分钟。用途地域为第一种中高层住居专用地域(建蔽率60%・容积率200%),位于市街化区域内。周边有すき家(约360m)・韩国料理店明洞(约390m)・ECOS超市(约420m)・ステーキのどん牛排餐厅(约430m)・药妆店セキ(约430m)・Ministop便利店(约560m)。距离为物件所在的上沢1丁目7番街区代表点的直线距离,并非从物件出发的距离。
建筑为1973年3月建成(房龄53年)的木造2层住宅,4K户型(1楼为6叠和室・4.5叠西式房间・厨房・浴室・卫生间,2楼为6叠和室・4.5叠和室・阳台),建筑面积61.20㎡;土地54.47㎡(登记面积・所有权・地目为宅地)。售价580万日元。目前空置,房源信息中的预估租金为每月6万日元(每年72万日元),表面收益率12.41%。从照片看,前方为平坦的沥青道路,沿路砌块围墙内侧的庭院与道路同高,并非挡土墙,玄关只有1级台阶。左右邻地的地面高度相同,未见挡土墙或台阶式接道。本物件与邻屋距离较近,但左右两侧与邻屋之间均有空隙、双坡屋顶的屋檐在两端断开、右侧有落水管、平面图中1楼和2楼和室的外墙一侧有窗、室内照片中有两面开窗的转角房间,因此我们判断为独立建筑,而非连栋住宅。
积算比例为145.6%。建筑已超过木造的法定耐用年限(22年),建筑积算为0日元,仅评估土地。由于无法从照片和航拍图中确定前方道路对应路线价图上的哪条路段,我们采用了上沢1丁目区划道路中最常见的155千日元/㎡。即使采用町丁内最低的140千日元/㎡,积算比例也为131.5%。土地按房源记载的54.47㎡评估;由于前方道路宽度不明,未扣除退让(setback)面积。假设道路宽3m、临街宽度约7m,则需退让约3.5㎡,积算比例为136.2%。
⚠️ 房源的接道状况栏和私道负担面积栏为空白,无法从房源确认前方道路的方位・宽度・种类、是否与建筑基准法上的道路相接2m以上,以及能否重建。⚠️ 售价580万日元既低于土地的路线价总额(约844万日元),也低于按町丁内最低的140千日元/㎡计算的总额(约763万日元)。包括价格为何如此之低在内,这些问题都需要向经办公司确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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