【積算90.4%】東京都江戸川区・一之江駅 徒歩13分の戸建
物件概要
| 所在地 | 東京都江戸川区西瑞江3丁目24番地34 |
| 最寄駅 | 都営新宿線 一之江駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩13分 |
| 積算割合 | 90.4%積算 90.4% |
| 価格 | 1,399万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 6% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1971年4月築(築55年) |
| 土地面積 | 46㎡ |
| 建物面積 | 47.37㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,265万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,265万円 |
| 物件価格 | 1,399万円 |
| 積算割合 | 90.4% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥275,000/㎡ × 土地面積 46㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 47.37㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1971年4月築(築55年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +7.8%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 255,000 | — |
| 2025年 | 260,000 | +2.0% |
| 2026年 | 275,000 | +5.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図(図番号53089)と掲載写真4枚、楽待の同一掲載に当たって数値の根拠と敷地の状態を確認しています。
確認できていないこと
- 接道状況の欄が空欄で、前面道路の幅員・種別・再建築の可否・セットバックの要否は掲載から読み取れません。写真の目測では幅3〜4mの路地です。
- 「私道負担面積あり」と注記されていますが、面積と持分は非開示です。
- 地目が雑種地と表記されており、登記上の地目と現況の確認が必要です。
- 路線価図上の位置は街区符号からの概算(誤差±60m程度)で、接道する帯は270〜310千円のいずれかです。どの帯でも積算割合は80%を下回りません。
- 敷地46㎡の小規模敷地で、建ぺい率50%・容積率100%で再建築した場合の規模と、敷地面積の最低限度の規定の有無は行政への確認が必要です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
都営新宿線 一之江駅から徒歩13分、瑞江駅からも徒歩15分の江戸川区西瑞江3丁目に建つ木造2階建の戸建です。一之江駅から新宿駅までは乗り換えなしで約36分、都心へ通う入居者層を想定できる立地です。周囲は低層の住宅が並ぶ落ち着いた住宅地で、駅前にはスーパーやドラッグストア、飲食チェーンがまとまっています。
物件は1971年4月築(築55年)の3DK、延床47.37㎡(1階27.54㎡・2階19.83㎡)、土地は46㎡(公簿)の所有権です。現況は空室で、売主側は入居者が内装を手掛けるDIY賃貸として月額7.0万円の賃料を想定しており、掲載上の表面利回りは6.00%です。用途地域は第一種中高層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)。土地は契約不適合責任あり、建物は免責で、残置物は売主負担で撤去予定と記載されています。
積算面では、令和8年分の相続税路線価が275,000円/㎡で、3年間で255→260→275千円と約7.8%上昇しています。土地積算は275,000円×46㎡=1,265万円、建物は法定耐用年数を超えているため0円で、価格1,399万円に対する積算割合は90.4%です。土地値だけで価格の9割に届く水準です。
⚠️ 接道状況は掲載に幅員・道路種別・再建築可否の記載がなく、写真で見る限り西側の幅3〜4m(目測)の路地に面しています。仮に幅員3mの42条2項道路であれば、道路中心から2mの後退で約2.5㎡が有効宅地から外れ、積算割合は85%台に下がります。「私道負担面積あり」と注記されていますが面積・持分は非開示で、地目は雑種地と表記されています。再建築の可否と接道の確認を前提に検討したい物件です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
同じエリアの物件
