【积算90.4%】东京都江户川区・一之江站步行13分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 东京都江户川区西瑞江3丁目24番地34 |
| 最近车站 | 都营新宿线 一之江站 |
| 步行 | 步行13分钟 |
| 积算比例 | 90.4%积算 90.4% |
| 价格 | 1,399万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 6% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1971年4月建成(房龄55年) |
| 土地面积 | 46㎡ |
| 建筑面积 | 47.37㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,265万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 1,265万日元 |
| 物业价格 | 1,399万日元 |
| 积算比例 | 90.4% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥275,000/㎡ × 土地面积 46㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 47.37㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1971年4月建成(房龄55年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +7.8%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 255,000 | — |
| 2025年 | 260,000 | +2.0% |
| 2026年 | 275,000 | +5.8% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有照搬刊登信息，而是核对了令和8年(2026年)路线价图(图号53089)、4张刊登照片以及乐待上的同一物件，确认数值依据和用地状况。
尚未确认的事项
- 临路状况栏为空，从刊登信息无法读取前面道路的宽度、种类、可否重建及是否需要后退。照片目测为宽3〜4m的小巷。
- 注记有“存在私道负担面积”，但面积与份额未公开。
- 地目标记为杂种地，需要确认登记地目与现状。
- 路线价图上的位置是根据街区符号的概算(误差约±60m)，临路路段可能是270〜310千日元中的任一档。无论哪一档，积算比例都不会低于80%。
- 46㎡的小规模用地，按建蔽率50%、容积率100%重建时的规模以及是否适用最低用地面积规定，需向区政府确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于江户川区西瑞江3丁目的木造2层独栋住宅，距都营新宿线一之江站步行13分钟，距瑞江站步行15分钟。从一之江站到新宿站无需换乘约36分钟，可以设想通勤市中心的租客群体。周边是低层住宅集中的安静住宅区，车站前汇集了超市、药妆店和连锁餐饮。
房屋建于1971年4月(房龄55年)，3DK户型，建筑面积47.37㎡(1层27.54㎡、2层19.83㎡)，土地46㎡(登记面积)、所有权。目前空置，卖方按租客可自行装修的DIY出租方式设想月租7.0万日元，刊登的表面收益率为6.00%。用途地域为第一种中高层住居专用地域(建蔽率50%、容积率100%)。土地附带合同不适合责任，建物免责，遗留物由卖方负担清除。
积算方面，令和8年(2026年)的相续税路线价为275,000日元/㎡，三年间由255→260→275千日元上涨约7.8%。土地积算为275,000日元×46㎡=1,265万日元，建物因超过法定耐用年数计为0日元，相对于1,399万日元售价的积算比例为90.4%。仅土地价值就达到售价的九成。
⚠️ 刊登信息中没有临路宽度、道路种类和可否重建的记载，从照片看西侧临一条目测宽3〜4m的小巷。若为宽3m的42条2项道路，从道路中心后退2m将使约2.5㎡不再计入有效宅地，积算比例会降至85%左右。注记有“存在私道负担面积”但未公开面积与份额，地目标记为杂种地。建议以确认可否重建和临路状况为前提进行考虑。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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