【積算107.4%】埼玉県さいたま市北区・鉄道博物館(大成)駅 徒歩6分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 埼玉県さいたま市北区東大成町1丁目 |
| 最寄駅 | 埼玉新都市交通 鉄道博物館(大成)駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩6分 |
| 積算割合 | 107.4%積算 107.4% |
| 価格 | 3,300万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 6.4% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2002年3月築(築24年) |
| 土地面積 | 181.81㎡ |
| 建物面積 | 131.48㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 3,545万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 3,545万円 |
| 物件価格 | 3,300万円 |
| 積算割合 | 107.4% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥195,000/㎡ × 土地面積 181.81㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 131.48㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2002年3月築(築24年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +5.4%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 185,000 | — |
| 2025年 | 190,000 | +2.7% |
| 2026年 | 195,000 | +2.6% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図(図番号31115ほか5面)と掲載写真、楽待の同一掲載に当たって数値の根拠と敷地の状態を確認しています。
確認できていないこと
- 接道する私道の幅員と道路種別(位置指定道路かどうか)が掲載にありません。2002年に建築確認を経た建物ですが、再建築時の扱いは仲介への確認が必要です。
- 番地が非公開で、路線価図上の位置は町丁内で確定していません。接道する帯は155〜230千円/㎡のいずれかで、最も低い帯でも積算割合は85.4%です。
- 私道持分25.64㎡が土地面積181.81㎡の内数かどうかは掲載から判別できません。内数の場合の積算割合は92.3%です。
- 満室稼働・表面利回り6.4%とありますが、各戸の賃料・契約期間・入居時期は非開示です。
- 楽待では2025年10月から約11か月掲載が続いています。価格改定の有無を含め、長期化の理由は掲載から読み取れません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
埼玉新都市交通(ニューシャトル)鉄道博物館(大成)駅から徒歩6分、東武野田線 北大宮駅からも徒歩12分の、さいたま市北区東大成町1丁目に建つ木造2階建の一棟アパートです。鉄道博物館駅から大宮駅までは3分、大宮から池袋・新宿へは30〜35分で、大宮を軸に都心へ通う単身・DINKS層を見込める立地です。用途地域は第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)で、周囲は戸建と低層アパートが混ざる住宅地です。
建物は2002年3月築(築24年)のダイワハウス施工、2LDKメゾネット×2戸の構成で、全戸が角部屋の南東向きです。1階にLDK14帖とテラス、2階に洋室2部屋とバルコニーを備えます。延床131.48㎡、土地181.81㎡(公簿)の所有権で、掲載時点で2戸とも入居中の満室稼働、表面利回りは6.4%です。各戸の賃料や契約期間の内訳は掲載にありません。
積算面では、令和8年分の相続税路線価が195,000円/㎡で、3年間で185→190→195千円と約5.4%上昇しています。土地積算は195,000円×181.81㎡=約3,545万円、建物は木造の法定耐用年数(22年)を超えているため0円で、価格3,300万円に対する積算割合は107.4%です。土地値だけで価格を上回る水準で、満室稼働の建物が上乗せになっています。
⚠️ 接道は私道で、備考に「私道持分あり(51.27㎡の1/2)」とありますが、私道の幅員・道路種別(位置指定道路かどうか)は健美家・楽待のどちらの掲載にもありません。2002年に建築確認を経て建てられた建物なので当時の接道義務は満たしているはずですが、再建築時の扱いは仲介への確認が要ります。また、この物件は楽待では2025年10月から掲載が続いており(約11か月)、その理由は掲載から読み取れません。番地は非公開で、路線価図上の位置は町丁内で確定していませんが、町丁内で最も低い帯を採っても積算割合は85%台にとどまります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
同じエリアの物件
