【积算107.4%】埼玉县埼玉市北区・铁道博物馆(大成)站步行6分钟的整栋公寓
物业概要
| 所在地 | 埼玉县埼玉市北区東大成町1丁目 |
| 最近车站 | 埼玉新都市交通 铁道博物馆(大成)站 |
| 步行 | 步行6分钟 |
| 积算比例 | 107.4%积算 107.4% |
| 价格 | 3,300万日元 |
| 物业类型 | 整栋公寓 |
| 预期收益率 | 6.4% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2002年3月建成(房龄24年) |
| 土地面积 | 181.81㎡ |
| 建筑面积 | 131.48㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 3,545万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 3,545万日元 |
| 物业价格 | 3,300万日元 |
| 积算比例 | 107.4% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥195,000/㎡ × 土地面积 181.81㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 131.48㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2002年3月建成(房龄24年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +5.4%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 185,000 | — |
| 2025年 | 190,000 | +2.7% |
| 2026年 | 195,000 | +2.6% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有照搬刊登信息，而是核对了令和8年(2026年)路线价图(图号31115及相邻4面)、刊登照片以及乐待上的同一物件，确认数值依据和用地状况。
尚未确认的事项
- 临路私道的宽度和道路种类(是否为位置指定道路)在刊登中没有记载。建筑于2002年经建筑确认，但重建时的处理需向中介确认。
- 地番未公开，在路线价图上町丁内的位置尚未确定。临路路段可能是155〜230千日元/㎡中的任一档，即使最低档积算比例也为85.4%。
- 25.64㎡的私道份额是否包含在181.81㎡的土地面积内，无法从刊登信息判断。若包含，积算比例为92.3%。
- 记载为满室运营、表面收益率6.4%，但各户的租金、合同期限和入住时间未公开。
- 在乐待自2025年10月起已持续刊登约11个月。包括是否调价在内，长期化的原因无法从刊登信息中读取。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于埼玉市北区东大成町1丁目的木造2层一栋公寓(2户)，距埼玉新都市交通(New Shuttle)铁道博物馆(大成)站步行6分钟，距东武野田线北大宫站步行12分钟。从铁道博物馆站到大宫站3分钟，从大宫到池袋、新宿约30〜35分钟，可以设想以大宫为轴心通勤市中心的单身及双职工租客。用途地域为第一种住居地域(建蔽率60%、容积率200%)，周边是独栋住宅与低层公寓混合的住宅区。
建筑由大和房屋施工，建于2002年3月(房龄24年)，由2户2LDK复式组成，全部为朝东南的角户，1层设14帖LDK和露台，2层设2间卧室和阳台。建筑面积131.48㎡，土地181.81㎡(登记面积)、所有权。刊登时2户均在租，满室运营，表面收益率6.4%；各户租金和合同期限未公开。
积算方面，令和8年(2026年)的相续税路线价为195,000日元/㎡，三年间由185→190→195千日元上涨约5.4%。土地积算为195,000日元×181.81㎡≈3,545万日元，建物因超过木造法定耐用年数(22年)计为0日元，相对于3,300万日元售价的积算比例为107.4%。仅土地价值已超过售价，再加上满室运营的建筑。
⚠️ 临路为私道，备注中记载“有私道份额(51.27㎡的1/2)”，但私道的宽度和道路种类(是否为位置指定道路)在健美家和乐待的刊登中均无记载。建筑于2002年经建筑确认建成，当时应已满足临路义务，但重建时的处理需向中介确认。此外，该物件在乐待自2025年10月起持续刊登(约11个月)，原因无法从刊登信息中读取。地番未公开，在路线价图上町丁内的位置尚未确定，但即使采用町丁内最低的路段，积算比例也保持在85%左右。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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