【積算122%】神奈川県川崎市幸区・鹿島田駅 徒歩13分の戸建
物件概要
| 所在地 | 神奈川県川崎市幸区古川町 |
| 最寄駅 | JR南武線 鹿島田駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩13分 |
| 積算割合 | 122%積算 122% |
| 価格 | 1,680万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1968年4月築(築58年) |
| 土地面積 | 66.11㎡ |
| 建物面積 | 66.37㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 1,680万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 2,049万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 2,049万円 |
| 物件価格 | 1,680万円 |
| 積算割合 | 122% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥310,000/㎡ × 土地面積 66.11㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 66.37㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1968年4月築(築58年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +10.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 280,000 | — |
| 2025年 | 290,000 | +3.6% |
| 2026年 | 310,000 | +6.9% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
令和8年分の路線価図4面と掲載写真16枚に当たり、町内の路線価の帯と、敷地まわりの段差を確かめました。掲載の接道欄が空欄のため、前面道路の条件は確認できていません。
確認できていないこと
- 掲載の接道状況欄と都市計画欄が「－」(未記載)で、前面道路の幅員・種別(公道か私道か、建築基準法上の道路か)・接道の長さ・セットバックの要否が分かりません。
- 再建築の可否は掲載から確認できません。価格が路線価ベースの土地評価額を下回っているため、取扱会社への確認が検討の前提になります。
- 私道負担欄も「－」で、前面が私道の場合の持分や、通行・掘削の承諾の有無は確認できていません。
- 前面道路を写した写真がなく、門の前の細いコンクリート部分が公道か通路・私道か判別できません。旗竿地(路地状敷地)である可能性も否定できません。
- 番地が公開されておらず、物件が接する路線を特定できていません。町内の路線価は300〜370千円/㎡の幅があり、積算割合は接する路線によって変わります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 掲載の接道状況・都市計画・私道負担の欄がいずれも「－」(未記載)で、前面道路の幅員・種別・接道の長さ・セットバックの要否を確認できていません。価格1,680万円は、路線価だけで出した土地の評価額(310,000円/㎡×66.11㎡=約2,049万円)を下回っています。割安と見るより、再建築不可、建築基準法43条の例外許可が要る敷地、路地状(旗竿)の敷地、前面私道の持分がないといった制約を疑うべき水準です。取扱会社に接道状況と再建築の可否を確認することが、検討の前提になります。積算割合は100%を超えていますが、接道に問題がないことを前提にした数字です。
所在は川崎市幸区古川町で、JR南武線「鹿島田」駅から徒歩13分、湘南新宿ライン・横須賀線「新川崎」駅から徒歩17分です。1968年4月築の木造2階建て、延床66.37㎡の3DK(和室3帖・洋室6帖・洋室4.5帖)で、2階にバルコニーがあります。土地は66.11㎡(公簿・所有権・地目は宅地)、第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)で、地勢は平坦です。現況は空家で、引渡しは相談です。
令和8年分の路線価は310,000円/㎡で、2024年の280,000円/㎡から約10.7%上がっています。築58年のため建物の積算評価は0円とし、積算割合122%は土地だけで出した数字です。番地が非公開で接する路線は特定できていませんが、町内で最も低い300,000円/㎡を当てても100%を超えます。掲載写真では門扉の前は道路側と同じ高さで段差・階段はなく、擁壁も写っていません。ただし前面道路を写した写真はなく、門の前の細いコンクリート部分が公道なのか通路・私道なのかは判別できません。
土地の路線価に対して価格が低い一方で、接道と再建築の可否という前提が確認できていない物件です。周辺施設は、OpenStreetMap に登録された位置と古川町の町丁重心との直線距離で示しています(物件からの距離ではありません)。オリンピック川崎鹿島田店が約280m、ファミリーマート小向西町店が約320m、クリエイトSD川崎塚越店が約350m、飲食店はバハ・マールが約220m、カフェのくもいが約250mです。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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