【積算81.5%】神奈川県大和市・桜ヶ丘駅 徒歩20分の戸建

神奈川県大和市上和田の新築戸建です。小田急江ノ島線 桜ヶ丘駅から徒歩20分(高座渋谷駅へ徒歩34分)で、境川の東岸、境川と相沢川に挟まれた上和田の区域にあります。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率80%)です。⚠️境川沿いの立地のため、洪水浸水想定区域に当たるかどうかは大和市のハザードマップで確認が必要です。

全9棟の分譲地「大和市上和田1期」の5号棟で、価格は4,580万円、空室で即時引渡しです。木造2階建ての4LDK(LDK17帖、シューズインクローク・ファミリークローゼット付き)で、建物98.53㎡、土地125.1㎡(所有権)です。長期優良住宅の認定を受け、設計・建設の住宅性能評価書とBELSが付き、フラット35Sに適合、地盤調査済みです。駐車は屋外に2台分で、ビルトイン車庫はありません。完成時期はSUUMOが2026年2月、健美家が2026年3月と割れているため、古い方の2026年2月として扱っています。⚠️接道は区画図では西側の幅員6.0mの市道への一方接道で、SUUMOの特徴欄にある「角地」「南側道路面す」とは合いません(分譲地全体か他の棟の記載とみられます)。SUUMOの道路欄の「道路幅4m」も区画図の幅員と異なります。

路線価は令和8年分の路線価図(図番号80172)で、物件が属する境川東岸の区域の区画道路の最頻値125千円/㎡(借地権割合D)を採りました。接する西側の市道も125千円です。同じ路線は令和6年115千円→令和7年120千円→令和8年125千円/㎡と、2年で8.7%上がっています。⚠️積算割合81.5%は余裕の小さい数字で、120千円/㎡で評価すると80.1%、115千円/㎡なら78.7%まで下がります。上和田は路線価図13面にまたがる町で、町全体の最頻値はすべての図面では数えていません。確認した3面では125千円と120千円の路線が多く、ほかに110〜140千円の路線もあります。建物は新築のため、木造の法定耐用年数22年をすべて残して算入しています。

掲載写真10枚で見ると、駐車場は前面道路とほぼ同じ高さで、敷地へは段差なく入れます。玄関アプローチの4段の階段は基礎上げの分です。北側・南側の境界にはブロックの土留めがあり、写真からの見積りで高さ約0.6〜0.8mです。東側(背面)の境界は写真に写っておらず、高低差は確認できていません。周辺施設の距離は、区画図から推定した物件の位置からOpenStreetMapの登録位置までの直線距離で、徒歩経路の距離ではありません。東側の相沢川を越えた先は横浜市泉区で、泉区の店舗にはその旨を記しています。