【積算80.6%】埼玉県朝霞市・志木駅 徒歩16分の土地

埼玉県朝霞市宮戸2丁目の売地(更地・1区画)です。東武東上線「志木」駅まで徒歩16分、同線「朝霞台」駅まで徒歩20〜22分、JR武蔵野線「北朝霞」駅まで徒歩20分です。掲載の周辺施設欄では、ダイレックス宮戸店とドラッグ・エース朝霞宮戸店まで各約480m、ファミリーマート朝霞宮戸店まで550mで、最も近いコンビニは市境を越えた志木市側のセブンイレブン志木大原店(約390m)です。スーパーのアコレと飲食店は、国土地理院で得た宮戸二丁目の町丁重心から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で、アコレが約280m、すき家朝霞朝志ヶ丘店が約210m、味道苑が約340m、そば店の一利喜が約660mです。記事の周辺施設に載せた6件は、いずれも朝霞市内にあることを確認しています。

価格は1,780万円で、土地は96.99㎡(所有権・地目宅地)、建築条件はありません。用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建ぺい率60%・指定容積率200%ですが、前面の私道の幅員4mによる制限で容積率は実効160%です。22条区域で、公営水道・本下水・都市ガスです。⚠️旗竿地で、土地面積には路地状部分(竿)15㎡が含まれ、竿は西側の幅4mの私道につながっています。⚠️私道負担は、三井のリハウスの掲載では「無」、ME不動産西東京(株)の掲載では「共有持分73㎡×(4160/7360)」と記載が食い違っています。この私道が建築基準法上どの種別の道路か(位置指定道路かどうか)は、どちらの掲載にも書かれていません。取扱は三井のリハウス志木センター(三井不動産リアルティ・仲介)とME不動産西東京(株)(仲介)です。

路線価は、宮戸2丁目の区画道路で最も多い令和8年分175千円/㎡(借地権割合D)を採りました。町丁内にこれより低い路線はありません。同じ路線は令和6年165千円→令和7年170千円→令和8年175千円/㎡と推移しています。積算では、宅地として使える部分を評価するため竿の15㎡を控除し、有効宅地81.99㎡で土地を評価しています。竿を控除しない場合の積算割合は95.4%です。私道の共有持分は分数表記の別の土地(別筆)のため、面積の控除はしていません。⚠️敷地が竿を通じて接する私道そのものには路線価が付いておらず、175千円/㎡は周辺の区画道路の値を借りたものです。積算割合80.6%は余裕が小さく、私道に特定路線価が設定されて約173,700円/㎡を下回った場合や、竿の実際の面積が約15.6㎡を超える場合は80%を切ります。

掲載の現地写真10枚では、竿の両側はコンクリートブロック3〜4段とフェンスで、土留めの高さは約0.6〜0.8mです。有効宅地部分の隣地境界(奥の駐車場側・左右の住宅側)はブロック2〜3段とフェンスで、両側の地盤はほぼ同じ高さでした。いずれも1m未満で、擁壁・接道の段差・階段・法面は見当たらず、竿の入口は前面の私道と同じ高さです。私道の種別と持分の有無、通行・掘削の承諾、竿の幅(区画図からの読み取りで約2.1m)と面積の実測値は、取扱会社への確認をおすすめします。