【积算80.6%】埼玉县朝霞市・志木站步行16分钟的土地

位于埼玉县朝霞市宫户2丁目的出售土地(空地・1块)。步行至东武东上线“志木”站16分钟、同线“朝霞台”站20〜22分钟，至JR武藏野线“北朝霞”站20分钟。据房源的周边设施栏，到Direx宫户店和Drug Ace朝霞宫户店各约480m，到全家便利店朝霞宫户店550m；最近的便利店是越过市界、位于志木市一侧的7-Eleven志木大原店(约390m)。A-Colle超市和餐饮店按国土地理院查得的宫户二丁目町丁重心到OpenStreetMap登记位置的直线距离计算：A-Colle约280m、すき家朝霞朝志之丘店约210m、味道苑约340m、荞麦面店一利喜约660m。本文所列6处周边设施均已确认位于朝霞市内。

售价1,780万日元，土地96.99㎡(所有权・地目为宅地)，无建筑条件。用途地域为第一种中高层住居专用地域，建蔽率60%・指定容积率200%，但因门前私道宽4m的限制，实际容积率为160%。属于22条区域，配备公营自来水、公共下水道和城市燃气。⚠️本物件为旗杆地，土地面积中包含15㎡的路地状部分(旗杆部分)，旗杆通往西侧宽4m的私道。⚠️关于私道负担，三井Rehouse的房源写“无”，ME不动产西东京的房源则写“共有份额73㎡×(4160/7360)”，两者记载不一致。两份房源都没有写明该私道在建筑基准法上属于哪种道路(是否为位置指定道路)。经办公司为三井Rehouse志木中心(三井不动产Realty・中介)和ME不动产西东京株式会社(中介)。

路线价采用宫户2丁目区划道路中最多的令和8年度每㎡17.5万日元(借地权比例D)，町丁内没有比这更低的路线。同一路线从2024年16.5万日元→2025年17万日元→2026年17.5万日元/㎡。为只评估可作宅地使用的部分，积算时扣除了旗杆部分15㎡，按有效宅地81.99㎡评估土地；若不扣除，积算比例为95.4%。私道的共有份额以分数表示，属于另一地块(另立地号)，因此未扣除面积。⚠️敷地经旗杆部分所接的私道本身没有路线价，每㎡17.5万日元是借用周边区划道路的数值。80.6%的积算比例余量很小：若私道被设定低于约每㎡17.37万日元的特定路线价，或旗杆部分实际面积超过约15.6㎡，积算比例将跌破80%。

房源的10张现场照片显示，旗杆部分两侧为3〜4层混凝土砌块加围栏，挡土高度约0.6〜0.8m。有效宅地部分的邻地边界(后方停车场一侧及左右住宅一侧)为2〜3层砌块加围栏，两侧地面几乎同高。均不足1m，没有挡土墙、临路高差、台阶或斜坡，旗杆入口与门前私道同高。建议向经办公司确认私道的种类及是否含共有份额、通行与挖掘的同意，以及旗杆部分的宽度(从区划图读取约2.1m)和实测面积。