【積算87.4%】埼玉県富士見市・鶴瀬駅 徒歩20分の戸建
物件概要
| 所在地 | 埼玉県富士見市山室2丁目 |
| 最寄駅 | 東武東上線 鶴瀬駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩20分 |
| 積算割合 | 87.4%積算 87.4% |
| 価格 | 1,480万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1973年7月築(築53年) |
| 土地面積 | 99.54㎡ |
| 建物面積 | 105.53㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 1,480万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,294万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,294万円 |
| 物件価格 | 1,480万円 |
| 積算割合 | 87.4% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥130,000/㎡ × 土地面積 99.54㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 105.53㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1973年7月築(築53年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +8.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 120,000 | — |
| 2025年 | 125,000 | +4.2% |
| 2026年 | 130,000 | +4.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
番地が公開されていないため、掲載の周辺施設までの距離で位置を絞り込み、令和8年分の路線価図と掲載写真4枚、国土地理院の標高データに当たって数値の根拠を確かめています。
確認できていないこと
- 番地は公開されておらず、所在地は掲載の周辺施設までの距離から山室2丁目1〜2番の街区付近と推定しています。接道が125千円/㎡の帯なら積算割合は84.1%、町丁内で最も低い120千円/㎡なら80.7%です。地番は取扱会社への確認が必要です。
- 北東(裏)側の境界は写真に写っておらず、隣地との高低差を確認できていません。推定位置は段丘崖の東側の低地ですが、農地との境に1m前後の嵩上げがある場所もあり、現地での確認が必要です。
- 掲載の備考に容積率超過とあり、延床は指定の容積率100%を約6%上回ります。1988年の増築によるものか、既存不適格か違反建築かは掲載から読み取れず、建て替え時の規模や融資への影響は取扱会社・金融機関への確認が必要です。
- 築53年の木造住宅で、建物の状態(雨漏り・シロアリ・設備の劣化など)は掲載からは分かりません。駐車場はありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
埼玉県富士見市山室2丁目の中古一戸建てです。東武東上線「鶴瀬」駅まで徒歩20分で、ふじみ野駅からはバス13分の「山室会館」停から徒歩3分です。⚠️番地は公開されておらず、所在地は掲載にある周辺施設までの距離(鈴木内科医院 約307m・諏訪小学校 約650m)から、山室2丁目1〜2番の街区付近と推定しています。掲載によると、ららぽーと富士見まで約700mです。推定位置から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離では、ヤオコーが約250m、ファミリーマートが約280m、飲食では龍香 富士見店が約40m、やまむろラーメンが約110m、コメダ珈琲店が約190mです。
建物は1973年7月築の木造2階建で、間取りは6DK、延床105.53㎡です。1988年5月に増築しており、2014年にオール電化工事、2018年に屋根・外壁の塗装を行っています。土地は99.54㎡(公簿)の整形地で、所有権・地目宅地、第一種低層住居専用地域、建ぺい率60%・容積率100%です。南西側の幅員4.0mの公道に面しており、私道負担はありません。上下水道で、駐車場はありません。現況は空家で、引渡しは相談です。⚠️掲載の備考に容積率超過と明記されています。延床105.53㎡は土地99.54㎡の約106%で、指定の容積率100%を上回ります。建て替える場合は現状より小さい建物しか建てられず、金融機関の融資に影響するおそれがあります。
路線価は、山室2丁目の区画道路に最も多く付いている令和8年分130千円/㎡(借地権割合D)を採りました。同じ路線は令和6年120千円→令和7年125千円→令和8年130千円/㎡と上がっています。建物は築53年で法定耐用年数(木造22年)を過ぎているため評価に含めず、土地だけで積算割合は87.4%です。番地が非公開のため接道の帯は確定していませんが、推定位置の周辺にある125千円/㎡の帯なら84.1%、町丁内で最も低い120千円/㎡でも80.7%です。
掲載写真のうち外観・玄関アプローチ・眺望・バルコニーの4枚を確認しました。前面道路と敷地はほぼ同じ高さで、段差は縁石程度(約0.1〜0.15m)、玄関ポーチまで1段です。片側の隣地は道路と同じ高さで土留めはなく、もう片側はブロック塀(全高約1.2m)がありますが、隣地の駐車スペースも道路と同じ高さで、土留めの高さは約0.2m以下とみています。旗竿地ではなく、両隣と建物が離れた独立の一戸建てです。⚠️北東(裏)側の境界は写真に写っておらず、高低差は確認できていません。国土地理院の標高データでは、推定位置は西側の段丘崖から東へ約80〜150m離れた低地で、周辺の起伏は1〜1.5m程度です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
同じエリアの物件
