【积算87.4%】埼玉县富士见市・鹤濑站步行20分钟的独栋住宅

位于埼玉县富士见市山室2丁目的二手独栋住宅。距东武东上线「鹤濑」站步行20分钟；也可从富士见野站乘公交13分钟至「山室会馆」站，再步行3分钟。⚠️房源未公开门牌号，根据房源信息中到周边设施的距离(铃木内科医院约307米、诹访小学约650米)，推定物件位于山室2丁目1〜2番街区一带。据房源信息，距LaLaport富士见约700米。以推定位置到OpenStreetMap登记位置的直线距离计，Yaoko超市约250米，全家便利店约280米；餐饮方面，龙香富士见店约40米，山室拉面约110米，客美多咖啡约190米。

建筑为1973年7月竣工的木造2层住宅，格局6DK，总建筑面积105.53㎡。1988年5月进行过扩建，2014年改为全电化，2018年重新粉刷了屋顶和外墙。土地为99.54㎡(登记面积)的规整地块，所有权，地目为宅地，第一种低层住居专用地域，建蔽率60%、容积率100%。西南侧临4.0米宽的公道，无私道负担。上下水道齐全，无停车位。现为空置，交房时间可协商。⚠️房源备注中明确记载容积率超标。总建筑面积105.53㎡约为土地99.54㎡的106%，超过指定容积率100%。若重建只能建造比现有更小的建筑，并可能影响金融机构贷款。

路线价采用山室2丁目区划道路上出现最多的令和8年分130千日元/㎡(借地权比例D)。同一路线令和6年120千日元→令和7年125千日元→令和8年130千日元/㎡，呈上升趋势。建筑已有53年，超过法定耐用年限(木造22年)，因此不计入评估，仅土地的积算比例为87.4%。由于门牌号未公开，临街道路的价带尚未确定；若为推定位置周边的125千日元/㎡价带则为84.1%，即使按町内最低的120千日元/㎡计算也有80.7%。

我们查看了房源照片中的外观、玄关通道、眺望和阳台共4张。前面道路与地块基本同高，高差仅为路缘石程度(约0.1〜0.15米)，到玄关门廊只有1级台阶。一侧邻地与道路同高，没有挡土墙；另一侧有混凝土砌块围墙(总高约1.2米)，但邻地的停车位也与道路同高，我们估计挡土高度约在0.2米以下。不是旗杆地，与两侧邻居的建筑之间留有间隔，为独立住宅。⚠️东北(后方)边界未出现在照片中，无法确认该处的高差。根据国土地理院的标高数据，推定位置位于西侧河岸阶地崖以东约80〜150米的低地，周边起伏约1〜1.5米。