【積算112.3%】埼玉県川越市・的場駅 徒歩11分の戸建

埼玉県川越市大字的場の新築分譲住宅です。JR川越線「的場」駅まで徒歩11分で、東武東上線「霞ヶ関」駅も徒歩圏(掲載では徒歩16〜19分)です。新築分譲「グラファーレ 川越市的場 38期」全10棟のうちの4号棟で、分譲地の西側の列の中ほどにあります。分譲地の北側には水路沿いのコンクリート壁がありますが、北側の1号棟・2号棟の境界にあり、この4号棟には接していません。

木造2階建・4LDK(LDK16帖・和洋室3帖・ウォークインクローゼット)、建物97.71㎡、土地137.37㎡(41.55坪)です。建物面積は健美家の97.71㎡とSUUMOの97.91㎡で食い違っており、小さい方を採っています。建築中の未完成物件で、2026年10月完成予定・引渡しは11月予定です。このため掲載写真は建築中の現地(足場とシートに覆われた建物)と完成予想図が中心で、完成後の外観や室内は写真では確認できません。旗竿地で、幅約2.70m・長さ約14mの通路部分(竿)で東側の幅員5mの公道に接し、駐車は竿に2台を縦列でとめる形です。私道負担はありません。所有権・地目宅地、市街化区域の第一種住居地域で、建ぺい率60%・容積率200%です。公営水道・本下水・都市ガスで、ファイブイズホームの掲載には設計住宅性能評価・地盤調査済とあります。景観法による規制があり、ゴミ置場(清掃施設)の持分3.09㎡の1/10が別の地番で付きます。センチュリー21の掲載には分譲地全体として「国土法届出要」と記載されています。

価格は健美家とSUUMOの分譲ページがともに2,799万円、ファイブイズホームの掲載は2,980万円です。当サイトは2,799万円で評価しており、積算割合は112.3%、2,980万円なら105.5%です。路線価は分譲地周辺の区画道路に最も多い令和8年分100千円/㎡(借地権割合D)を採りました。同じ路線は令和6年99千円→令和7年100千円→令和8年100千円/㎡とほぼ横ばいです。土地は竿の部分約38.04㎡を除いた99.33㎡で評価しています。新築の木造で法定耐用年数22年がまるごと残る前提のため、積算の約7割を建物が占め、建物の評価は年数とともに下がります。

周辺施設は、分譲地の所在地番(大字的場2570-1)の国土地理院の代表点から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で、ファミリーマートが約430m、ドラッグストア セキ 霞ヶ関店が約620m、ヤオコーが約970m、飲食ではかすみ食堂が約660m、ガストが約900m、くら寿司が約1.1kmです。分譲地内の北・東・南の区画との境界は両側が同じ高さで、竿の入口も東側の公道と同じ高さですが、分譲地の外にあたる西側隣地との境界は写真に写っておらず、現地での確認が必要です。