【积算112.3%】埼玉县川越市・的场站步行11分钟的独栋住宅

位于埼玉县川越市大字的场的新建分售住宅。距JR川越线「的场」站步行11分钟，东武东上线「霞关」站也在步行范围内(房源记载步行16〜19分钟)。为新建分售项目「Grafare 川越市的场 38期」全10栋中的4号栋，位于分售区西侧一排的中间。分售区北侧沿水渠设有混凝土墙，但该墙位于北侧1号栋、2号栋的边界，与本4号栋不相邻。

木造2层，格局4LDK(LDK16帖、和洋室3帖、步入式衣帽间)，建筑面积97.71㎡，土地137.37㎡(41.55坪)。建筑面积在健美家(97.71㎡)与SUUMO(97.91㎡)之间不一致，本站采用较小值。目前仍在建造中，预计2026年10月竣工，计划11月交房。因此房源照片以施工中的现场(被脚手架和防护布覆盖的建筑)和竣工效果图为主，竣工后的外观和室内无法通过照片确认。为旗杆地，经宽约2.70米、长约14米的通道部分(旗杆)连接东侧5米宽的公道，通道可纵列停放2辆车。无私道负担。所有权，地目为宅地，位于市街化区域的第一种住居地域，建蔽率60%、容积率200%。公营自来水、公共下水道、城市燃气；Five is Home的房源记载已取得设计住宅性能评估并完成地基调查。受景观法规制，另附3.09㎡垃圾站(清扫设施)的1/10共有份额(另行登记的地块)。Century 21的房源中注明分售区整体「需依国土利用计划法申报」。

健美家与SUUMO分售页面的价格均为2,799万日元，Five is Home的房源为2,980万日元。本站按2,799万日元评估，积算比例为112.3%；若按2,980万日元计算则为105.5%。路线价采用分售区周边区划道路上出现最多的令和8年分100千日元/㎡(借地权比例D)。同一路线令和6年99千日元→令和7年100千日元→令和8年100千日元/㎡，基本持平。土地按扣除旗杆部分约38.04㎡后的99.33㎡评估。由于是新建木造住宅，按剩余全部22年法定耐用年限计算，建筑约占积算额的7成，建筑评估额会随年数下降。

周边设施方面，以分售区所在地号(大字的场2570-1)的国土地理院代表点到OpenStreetMap登记位置的直线距离计，全家便利店约430米、SEKI药妆店霞关店约620米、Yaoko超市约970米；餐饮方面，霞食堂约660米、Gusto家庭餐厅约900米、藏寿司约1.1公里。与分售区内北、东、南侧地块的边界两侧同高，旗杆入口也与东侧公道同高，但与分售区外西侧邻地的边界未出现在照片中，需要现场确认。