【積算106.1%】埼玉県川越市・新河岸駅 徒歩10分の戸建

⚠️ この物件は健美家の接道状況欄が空欄で、前面道路の種別(建築基準法上の道路か、位置指定道路か私道か)・幅員・私道の持分を確認できていません。路線価図では、南側の前面道路は路線価の付いた道路から北へ入る行き止まりの路地(路線価の付いていない道路)に見えます。⚠️ 価格990万円は、路線価による土地評価1,050万円を下回っており、接道・建築可否の確認が必須です。再建築できない、私道の持分がないなど、掲載に出ていない制約がある可能性もありますが、いずれも確認できていないため、どれかに当たると断定はできません。

東武東上線の新河岸駅から徒歩10分、埼玉県川越市砂(砂106-3)のオーナーチェンジの中古戸建です。価格は990万円、土地100㎡(30.25坪)・建物73.49㎡の木造2階建で、1983年6月築(築43年)、間取りは3LDK、所有権です。第一種低層住居専用地域で、建ぺい率50%・容積率100%。現在は賃貸中で、満室想定年収は88.8万円(月7.4万円)、表面利回りは8.96%です。引渡しは相談、取引態様は仲介です。周辺は、物件所在地(国土地理院の住所検索で得た砂106番地の位置)から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で、セブン-イレブン新河岸駅東口店が約510m、東武ストア新河岸店とファミリーマート新河岸駅前店がそれぞれ約580m、飲食ではカフェ・ド・クリエ東武新河岸駅店が約590m、丸源ラーメン川越岸町店が約620m、あさくまが約910mです。

路線価は、令和8年分の路線価図で地番の注記から位置を確かめ、物件の北側と東側を通る区画道路の105千円/㎡(借地権割合D)を採りました。前面の路地自体には路線価が付いていないため、隣接する区画道路の路線価を当てはめた評価です。同じ路線は令和6年95千円→令和7年98千円→令和8年105千円/㎡と上がっています。建物は築43年で法定耐用年数(木造22年)を過ぎているため評価に含めず、土地だけで積算割合は106.1%です。周辺の100千円/㎡の帯を当てはめると101.0%となり、評価額と価格の差は小さくなります。

掲載写真は外観1枚と間取図だけです。外観では、南側の舗装道路と駐車スペースは同じ高さで段差がなく、駐車場の奥にあるブロック塀(約0.8m)は敷地内の庭との仕切りで、西隣の家も同じ高さです。擁壁・階段・法面は見当たらず、旗竿地ではない独立の木造2階建(連棟ではない)です。東側は植栽で境界が見えず、北側(裏手)の境界は写真に写っていません。土地だけで価格を上回る評価が出る一方で、前面道路が建築基準法上の道路かどうかで評価が大きく変わる物件のため、接道・建築可否と賃貸借契約の内容を確認したうえで検討する必要があります。