【积算106.1%】埼玉县川越市・新河岸站步行10分钟的独栋住宅

⚠️ 该物件在健美家上的接道状况栏为空白，无法确认前面道路的种类(是否为建筑基准法上的道路、位置指定道路还是私道)、宽度以及是否拥有私道份额。在路线价图上，南侧的前面道路看起来是从有路线价的道路向北延伸的尽头小路(未标注路线价的道路)。⚠️ 价格990万日元低于按路线价计算的土地评估额1,050万日元，需要确认接道情况及能否建造(重建)。可能存在房源信息中未显示的限制，例如不能重建或没有私道份额，但均未得到确认，因此无法断定属于其中哪一种。

这是一套位于埼玉县川越市砂(砂106-3)、距东武东上线新河岸站步行10分钟的带租约二手独栋住宅。价格990万日元，土地100㎡(30.25坪)、建筑73.49㎡，木造2层，1983年6月建成(房龄43年)，格局3LDK，所有权。用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率100%。目前处于出租中，满租预计年收入88.8万日元(月7.4万日元)，表面收益率8.96%。交房时间可协商，交易形态为中介。以物件所在地(国土地理院地址检索得到的砂106番地位置)到OpenStreetMap登记位置的直线距离计，7-Eleven新河岸站东口店约510米，东武商店新河岸店和全家便利店新河岸站前店各约580米；餐饮方面，Cafe de Crie东武新河岸站店约590米，丸源拉面川越岸町店约620米，Asakuma约910米。

路线价方面，我们在令和8年分路线价图上根据地番注记确认了位置，采用物件北侧和东侧区划道路的105千日元/㎡(借地权比例D)。前面的小路本身没有路线价，因此本评估套用了相邻区划道路的路线价。同一路线令和6年95千日元→令和7年98千日元→令和8年105千日元/㎡，呈上升趋势。建筑已有43年，超过法定耐用年限(木造22年)，因此不计入评估，仅土地的积算比例为106.1%。若套用周边100千日元/㎡的价带则为101.0%，评估额与价格的差距变小。

房源照片只有外观1张和户型图。外观照片中，南侧铺装道路与停车位同高、没有高差；停车位后方的砌块围墙(约0.8米)是与地块内庭院的隔断，西侧邻居的房屋也在同一高度。未见挡土墙、台阶或斜坡，不是旗杆地，为独立的木造2层住宅(非连栋)。东侧被植物遮挡看不到边界，北侧(后方)边界未出现在照片中。仅土地的评估就高于价格，但评估很大程度上取决于前面道路是否为建筑基准法上的道路，因此需要在确认接道情况、能否重建以及租赁合同内容之后再进行考虑。