【積算103.3%】埼玉県川越市・的場駅 徒歩15分の戸建

JR川越線の的場駅から徒歩15分(健美家・ヤマダ不動産の表記)、埼玉県川越市的場1丁目の新築一戸建て(全1棟)です。未完成で、完成予定は2026年10月(健美家・センチュリー21各社。ヤマダ不動産は9月)、引渡しは2026年11月の予定です。駅までの表記は掲載によって異なり、センチュリー21では霞ヶ関駅徒歩17分・的場駅徒歩30分、ヤマダ不動産では霞ヶ関駅徒歩29分となっています。掲載によると、ウエルシア薬局川越的場店まで238m、ファミリーマート川越笠幡店まで493m、ベルク的場店まで529mです。飲食は、掲載の地図位置から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で、大島屋が約210m、魚べい川越店が約300m、ステーキのどん的場店が約390mです。

価格は3,199万円、木造2階建の4LDK(LDK18帖・独立ランドリールーム・シューズインクローク)で、建物108.06㎡(1階55.89㎡・2階52.17㎡)、土地139.48㎡(42.19坪)、所有権・地目宅地です。第一種中高層住居専用地域で、建ぺい率60%・容積率200%。公営水道・本下水・都市ガスで、ヤマダ不動産の掲載には住宅性能評価・BELS・耐震等級3の記載があります。⚠️ 敷地は旗竿地で、幅約3m・奥行約8mの路地状部分(面積は土地に含む)で北西側の幅員6mの市道(建築基準法42条1項1号)に接しています。私道負担はありません。駐車場は健美家では2台可(車種による・路地状部分に縦列)ですが、ヤマダ不動産の概要欄は「駐車場：無」で、記載が食い違っています。

路線価は、推定位置の前面道路に令和6〜8年とも路線価の表示が無いため、的場1丁目の区画道路で最も多い81千円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。同じ町丁の区画道路は令和6年79千円→令和7年81千円→令和8年81千円/㎡です。路地状部分(区画図からの計測で約25.2㎡)は宅地としての評価から除き、有効宅地114.28㎡で土地を評価しています。新築のため建物の評価が大きく、積算割合は103.3%です。路地状部分を控除しない場合は109.6%、町丁内で最も低い76千円/㎡なら101.5%、70千円/㎡でも99.3%です。

掲載写真(前面道路から路地状部分・その入口・奥から本体を見たもの)と区画図を確認しました。前面道路と路地状部分の入口は同じ高さで段差がなく、路地状部分の両側は新設のブロック塀(3段・約0.6m)とフェンスで、両隣とも同じ高さです。本体の東・南・西の境界もブロック1〜2段とフェンスで、擁壁・1m以上の段差・階段接道・法面は見当たりません。独立の一戸建てで、建物は基礎〜足場の段階です。利回り・想定賃料は未定で、完成後の仕上がりや駐車の可否は現地・取扱会社での確認が必要です。