【积算103.3%】埼玉县川越市・的场站步行15分钟的独栋住宅

位于埼玉县川越市的场1丁目的新建独栋住宅(共1栋)，距JR川越线的场站步行15分钟(健美家、山田不动产的记载)。尚未竣工，预计2026年10月竣工(健美家、21世纪不动产各店；山田不动产为9月)，计划2026年11月交房。各房源对车站距离的记载不同：21世纪不动产为霞关站步行17分钟、的场站步行30分钟，山田不动产为霞关站步行29分钟。据房源信息，距Welcia药局川越的场店238米，距全家便利店川越笠幡店493米，距Belc的场店529米。餐饮方面，以房源地图位置到OpenStreetMap登记位置的直线距离计，大岛屋约210米，鱼べい川越店约300米，Steak no Don的场店约390米。

价格3,199万日元，木造2层4LDK(LDK18叠、独立洗衣房、步入式鞋柜)，建筑108.06㎡(1层55.89㎡、2层52.17㎡)，土地139.48㎡(42.19坪)，所有权，地目为宅地。用途地域为第一种中高层住居专用地域，建蔽率60%、容积率200%。公营自来水、公共下水道、城市燃气，山田不动产的房源记载有住宅性能评价、BELS和抗震等级3。⚠️ 地块为旗杆地，通过宽约3米、进深约8米的路地状部分(面积含在土地内)与西北侧宽6米的市道(建筑基准法42条1项1号道路)相接。无私道负担。停车方面，健美家记载可停2辆(视车型而定，在路地状部分纵列停放)，但山田不动产的概要栏为「停车场：无」，记载不一致。

路线价方面，推定位置的前面道路在令和6〜8年均未标注路线价，因此以的场1丁目区划道路中最多的81千日元/㎡(借地权比例D)为代表值。同町区划道路令和6年79千日元→令和7年81千日元→令和8年81千日元/㎡。路地状部分(根据区划图测量约25.2㎡)不计入宅地评估，以有效宅地114.28㎡评估土地。由于是新建住宅，建筑评估额较大，积算比例为103.3%。若不扣除路地状部分则为109.6%；按町内最低的76千日元/㎡为101.5%，即使按70千日元/㎡也有99.3%。

我们查看了房源照片(从前面道路看路地状部分、其入口、从路地深处看主体建筑)和区划图。前面道路与路地状部分入口同高、没有高差；路地状部分两侧为新建砌块围墙(3层・约0.6米)和围栏，两侧邻地均在同一高度。主体地块东、南、西侧边界也是1〜2层砌块和围栏，未见挡土墙、1米以上高差、台阶接道或斜坡。为独立住宅，建筑处于地基至脚手架阶段。收益率和预计租金未定，竣工后的状况及能否停车需到现场或向经办公司确认。