【積算91.2%】埼玉県川越市・的場駅 徒歩19分の戸建

埼玉県川越市大字笠幡の新築一戸建てです。全4区画の分譲地のうち建売の2棟の1棟(A号棟)で、JR川越線「的場」駅まで徒歩19分です(掲載どうしで同じ表記)。ほかにJR川越線「笠幡」駅まで徒歩26分、東武東上線「霞ヶ関」駅まで徒歩32分、川越駅からバス23分の「霞ヶ関小学校」停から徒歩4分の表記もあります。所在地は大字までの表示で、SUUMOの掲載地図では的場1丁目のすぐ西側にあたります。掲載の周辺環境欄によると、ファミリーマート川越笠幡店まで約248m、ウエルシア薬局川越的場店まで約444m、ベルク的場店まで約800mです。飲食店は掲載地図の位置からOpenStreetMapの登録位置までの直線距離で、すき家 川越笠幡店が約240m、大島屋(寿司)が約280m、ぎょうざの満州 川越的場店が約640mです。

建物は木造2階建・4LDK、延床94.19㎡で、2026年10月完成予定の未完成物件です(引渡しは2026年11月予定との掲載もあります)。長期優良住宅・ZEH水準の表示があり、都市ガス・本下水・公営水道です。土地は133.56㎡(実測。登記面積は133.64㎡)の所有権で、第一種中高層住居専用地域・市街化区域、建ぺい率60%です。容積率は掲載によって200%と160%に分かれており、前面道路の幅員による制限と見られます。登記地目は畑ですが、造成済みで建築確認を取得し建築中です。⚠️旗竿地で、東側の法42条2項道路(区割図の表示で幅員約4.0m)に竿部分で接しており、竿部分は駐車2台の縦列スペースです。私道負担はありません。

路線価は令和8年分の69,000円/㎡(借地権割合D)を採りました。大字笠幡は範囲が広いため、物件周辺の区画道路で最も多い値を代表値としており、接道する東側の道路は76,000円/㎡とこれより高い値です。同じ路線の路線価は令和6年67,000円→令和7年68,000円→令和8年69,000円/㎡と、2年で約3.0%上昇しています。⚠️旗竿の竿部分(推定約38.61㎡)は積算の対象から除き、有効宅地約94.95㎡で評価しています。竿の寸法(幅約2.7m・長さ約14.3m)は区割図から読み取った推定値で、竿部分を除かない場合の積算割合は100.1%です。建物は完成前の新築として評価しています。

まとめると、的場駅徒歩圏の新築一戸建てで、竿部分を除いても土地と建物の積算評価が価格の9割程度になります。一方で、旗竿地であること、前面が2項道路であること、容積率の表記が掲載で異なること、旗竿の奥にあたる北側・西側の境界が写真で確認できていないこと、未完成であることは、取扱会社への問い合わせや現地での確認が必要な点です。