【積算152.9%】埼玉県鶴ヶ島市・坂戸駅 徒歩16分の戸建
物件概要
| 所在地 | 埼玉県鶴ヶ島市脚折町3丁目3-1 |
| 最寄駅 | 東武東上線 坂戸駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩16分 |
| 積算割合 | 152.9%積算 152.9% |
| 価格 | 600万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 13% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1977年12月築(築48年) |
| 土地面積 | 120.68㎡ |
| 建物面積 | 57.72㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 600万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 917万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 917万円 |
| 物件価格 | 600万円 |
| 積算割合 | 152.9% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥76,000/㎡ × 土地面積 120.68㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 57.72㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1977年12月築(築48年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +1.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 75,000 | — |
| 2025年 | 76,000 | +1.3% |
| 2026年 | 76,000 | ±0.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
路線価図で脚折町3丁目の区画道路を拾って代表値を決め、同じ物件の2つの掲載の写真と国土地理院の標高データで、接道と周囲の高低差を確かめています。
確認できていないこと
- 前面道路の幅員と道路種別(建築基準法上の道路かどうか)が掲載に記載されていません。写真では歩道付きの2車線道路ですが、建築の可否は取扱会社や市の道路台帳での確認が必要です。
- 越境(ブロック塀・フェンス・樹木・軒など)の有無は掲載に記載がありません。写真に写っていない西側(背面)の境界の状況とあわせて確認が必要です。
- 土地面積120.68㎡が実測か公簿かは掲載から分かりません。実測面積の確認が必要です。
- 賃貸借契約の内容(契約期間・更新条件・普通借家か定期借家か・敷金の扱い)が掲載にありません。賃借人に借家権があるため、自用や建替えにはすぐに移れません。
- 価格600万円は路線価による土地評価(約917万円)を下回っています。掲載からは控除要因が見当たらず、安い理由(築48年の旧耐震木造・賃借人の居住・解体費など)は上の確認事項とあわせて取扱会社に確かめる必要があります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東武東上線「坂戸」駅から徒歩16分、鶴ヶ島市脚折町3丁目の戸建て貸家です。東側で点字ブロック付きの歩道がある2車線の公道に面しています。所在地の住居表示(3番1号)を国土地理院の住所検索で地図上に置いた地点から、OpenStreetMap の店舗位置までの直線距離で、スーパーはBig-A 脚折店が約130m、ミニコープ脚折店が約230m、いなげや鶴ヶ島店が約270m、飲食店はイタリアン食堂アルベロベッロが約100m、ラーメン岡崎が約120m、ぎょうざの満州 脚折店が約160mです。
建物は1977年12月築(築48年)の木造2階建て・2LDKで、1981年6月より前の旧耐震基準の時期に建てられています。土地は所有権の120.68㎡、建物は57.72㎡で、第二種中高層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率200%)にあります。賃借人が居住中のオーナーチェンジ物件で、賃料は月6.5万円(年78万円)、価格600万円に対する表面利回りは13.0%です。取引態様は仲介です。
令和8年分の相続税路線価は76,000円/㎡で、令和6年の75,000円から3年で1.3%上がっています。土地の評価は約917万円、建物は法定耐用年数を過ぎているため0円とし、積算割合は約152.9%です。⚠️ 価格600万円は路線価による土地評価(約917万円)を下回っています。掲載からは面積を控除する要因(私道負担・旗竿地・傾斜など)は見当たらず、安い理由として考えられるのは、築48年の旧耐震木造であること、賃借人が居住中で自用や建替えにすぐには移れないこと、将来の解体費の負担です。
⚠️ 検討にあたっては次の4点の確認が前提です。前面道路の幅員と道路種別(建築基準法上の道路として建築できるか)は掲載に記載がなく、写真で歩道付きの2車線道路であることを確かめたにとどまります。このほか、越境の有無、実測面積(掲載の120.68㎡が実測かどうかは不明)、賃貸借契約の内容(契約期間・更新条件など借家権の中身)は取扱会社への確認が必要です。また、同じ物件は2026年7月23日に別の不動産会社がHOME'S不動産投資に登録しており、最も古い登録から約2か月掲載が続いています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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