【積算94%】埼玉県川越市・南大塚駅 徒歩8分の戸建

埼玉県川越市南大塚4丁目の中古一戸建てです。最寄りは西武新宿線「南大塚」駅で、掲載の見出しでは徒歩5分、備考欄では徒歩5〜8分と幅があるため、長い方の徒歩8分として扱っています。掲載の周辺施設欄によると、セブン-イレブンまで350m、ウェルパークまで400m、いなげやまで450m、ベルクまで1,200mです。物件の位置が掲載に無いため、飲食店は南大塚4丁目の町丁重心から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で、喫茶店の散茶路が約250m、中華そば昌が約310m、丸亀製麺が約550mです。

建物は2024年3月築の木造2階建て・4LDKで、延床102.76㎡、現在は空家です。土地は実測103.00㎡の所有権で、私道負担はありません。全18区画の開発分譲地のNo.7で、区画図では北東側の幅員4.2mの公道(開発道路)だけに接する区画です。市街化区域・第一種中高層住居専用地域で、建ぺい率60%・容積率168%です。容積率は前面道路の幅員による制限とみられます。駐車スペースは屋外に2台(車種による)で、ビルトイン車庫はありません。対面式のシステムキッチン(食洗機・浄水器付き)、浴室乾燥機、2か所のトイレ、ウォークインクローゼット、パントリーがあり、都市ガス・上下水道です。備考には開発道路脇の未利用地の共有持分0.33㎡の記載があります。

路線価は令和8年分の110,000円/㎡(借地権割合D)を採りました。南大塚4丁目の区画道路は95,000〜115,000円/㎡に分かれるため、最も多い110,000円/㎡を代表値としています。同じ路線の路線価は令和6年105,000円→令和7年105,000円→令和8年110,000円/㎡と、2年で約4.8%上昇しています。番地が掲載に無く接道する路線は特定できていませんが、4丁目で最も低い帯(95,000円/㎡)を採っても積算割合は約89.5%です。土地は控除なしの103.00㎡で評価し、建物は築2年の木造として評価しています。掲載写真では道路と敷地の段差は縁石程度で、擁壁や法面は見当たりません。

まとめると、南大塚駅の徒歩圏にある築浅の一戸建てで、土地と建物の積算評価が価格の9割強になる物件です。一方で、駅徒歩の表記に5〜8分の幅があること、番地が非公開で正確な位置と接道する路線を特定できていないこと、背面(西側)の隣地境界が写真に写っていないことは、取扱会社への問い合わせや現地での確認が必要な点です。