【积算94%】埼玉县川越市・南大塚站步行8分钟的独栋住宅

本物件是位于埼玉县川越市南大塚4丁目的二手独栋住宅。最近车站为西武新宿线"南大塚"站,刊登标题为步行5分钟,备注栏则为步行5〜8分钟,存在差异,因此本站按较长的步行8分钟处理。根据刊登的周边设施栏,距7-Eleven便利店350m、距Welpark药妆店400m、距Inageya超市450m、距Belc超市1,200m。由于刊登信息中没有物件的具体位置,餐饮店为从南大塚4丁目的町丁重心到OpenStreetMap登记位置的直线距离:咖啡店散茶路约250m、中华荞麦面 昌约310m、丸龟制面约550m。

建筑为2024年3月竣工的木造2层4LDK,建筑面积102.76㎡,目前为空置。土地为实测103.00㎡的所有权,无私道负担。本物件是共18个地块的开发分售地中的No.7,根据区划图,仅东北侧与宽4.2m的公道(开发道路)相接。属于市街化区域・第一种中高层住居专用地域,建蔽率60%・容积率168%。容积率被认为是受前面道路宽度的限制。停车位为室外2台(视车型而定),没有内置车库。配有对面式系统厨房(带洗碗机・净水器)、浴室干燥机、2处厕所、步入式衣帽间和储藏室,使用城市燃气・上下水道。备注中另记载有开发道路旁未利用地的共有份额0.33㎡。

路线价采用令和8年的110,000日元/㎡(借地权比例D)。南大塚4丁目的区划道路分布在95,000〜115,000日元/㎡之间,因此以出现最多的110,000日元/㎡作为代表值。同一路线的路线价为令和6年105,000日元→令和7年105,000日元→令和8年110,000日元/㎡,2年上涨约4.8%。由于刊登中没有地号,无法确定所临道路,但即使采用4丁目最低的价格带(95,000日元/㎡),积算比例也约为89.5%。土地按不扣除的103.00㎡评估,建筑按房龄2年的木造住宅评估。刊登照片中道路与地块的高差仅相当于路缘石,未见挡土墙或斜坡。

总之,这是一套位于南大塚站步行范围内的新近独栋住宅,土地与建筑的积算评估略高于价格的9成。另一方面,车站步行时间的标注有5〜8分钟的差异、地号未公开因而无法确定准确位置及所临道路、背面(西侧)的邻地边界未出现在照片中,这些都需要向中介公司询问或到现场确认。