【積算87.4%】千葉県松戸市・元山駅 徒歩17分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県松戸市六高台8丁目 |
| 最寄駅 | 京成松戸線 元山駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩17分 |
| 積算割合 | 87.4%積算 87.4% |
| 価格 | 980万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1979年1月築(築47年) |
| 土地面積 | 140.19㎡ |
| 建物面積 | 68.57㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| SUUMO | 980万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 856万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 856万円 |
| 物件価格 | 980万円 |
| 積算割合 | 87.4% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 68.57㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1979年1月築(築47年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +19.1%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 68,000 | — |
| 2025年 | 74,000 | +8.8% |
| 2026年 | 81,000 | +9.5% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と区画図、同じ売主の戸建・土地の2つの掲載にある写真に当たって、路線価の代表値・竿部分の面積・道路と敷地の高低差を確かめています。
確認できていないこと
- 竿の道路側の駐車スペースから敷地へは階段4段で上がり、写真からの推定では高低差は約0.8〜0.9mです。駐車部分の床が道路側へ下がっている場合は道路からの高低差が1m前後になりうるため、現地での確認が必要です。
- 建替えの際に、最狭部2.00mの通路を通した工事車両・資材の出入り、駐車スペースの両側の土留め(擁壁)の扱い、宅地造成工事規制区域内での許可の要否がどうなるかは、売主や松戸市への確認が必要です。
- 前面道路の方位・幅員・種別は掲載に無く、区画図の方位記号から道路が南南西側にあると読み取れるだけです。どの路線価の道路に接しているかも特定できていません。
- 旗部分の奥側(北北東)と東西の隣地境界は写真に写っておらず、隣地との高低差は確認できていません。築47年の建物の内部の状態も掲載写真からは分かりません。
- 掲載の元山駅徒歩17分に対し、掲載地図の位置から元山駅までの直線距離は約1.5km(町丁の中心からは約1.3km)あり、実際の所要時間は掲載より長くなる可能性があります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
千葉県松戸市六高台8丁目の中古一戸建てです。最寄りは京成松戸線「元山」駅で徒歩17分、ほかに京成松戸線「五香」駅まで徒歩23分、東武野田線「六実」駅まで徒歩23分(同じ売主の土地の掲載では26分)の表記があります。周辺施設は掲載に無いため、SUUMO の掲載地図の位置から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で調べました。ヨークマート六高台店が約100m、セブン-イレブン松戸六高台8丁目店が約130m、ウエルシア薬局松戸六高台店が約340mで、飲食店はホットモットが約210m、寿司の大江戸商人が約270m、そばのたか木が約300mです。
建物は1979年1月築の木造2階建・3DKで、延床68.57㎡、現在は空室です。建物を解体して更地で引き渡す相談にも応じるとされています。土地は140.19㎡の所有権で私道負担はなく、第二種住居地域、建ぺい率60%・容積率200%です。⚠️旗竿地で、道路に接する間口は3.00m、路地状部分は長さ約14.8m・最狭部の幅2.00mと、建築基準法の接道の最低限(2m)ちょうどです。前面道路の方位と幅員は掲載に記載がありません。⚠️竿の道路側は両側をコンクリート塀に挟まれた掘り込み式の駐車スペース(1台)で、その奥から階段4段で通路・敷地へ上がります。高低差は写真から約0.8〜0.9mと推定しました。宅地造成工事規制区域内です。売主はみどり不動産(株)で取引態様は売主、同じ売主が土地(古家有り)としても同じ980万円で掲載しています。
路線価は令和8年分の81,000円/㎡(借地権割合D)を採りました。六高台8丁目の区画道路は81,000円と87,000円/㎡がほぼ同数の二峰に分かれるため、物件がある北側の図面(図番号09078)で最も多い81,000円/㎡を代表値としています。87,000円/㎡を採った場合の積算割合は約93.8%で、どちらを採っても結論は変わりません。同じ路線の路線価は令和6年68,000円→令和7年74,000円→令和8年81,000円/㎡と、2年で約19.1%上昇しています。⚠️旗竿の竿部分34.50㎡は積算の対象から除き、有効宅地105.69㎡で評価しています。竿部分を除かない場合の積算割合は115.9%です。建物は築47年で法定耐用年数を過ぎているため積算は0とし、積算は土地だけで見ています。
まとめると、土地の積算評価だけで価格の9割近くになる旗竿地の一戸建てです。一方で、竿の最狭部が2.00mと接道の最低限ちょうどであること、竿の入口の駐車スペースと敷地の間に推定約0.8〜0.9mの高低差があり、駐車部分の床が道路側へ下がっていれば1m前後になりうること、前面道路の幅員が掲載に無いこと、宅地造成工事規制区域内であることから、現地での高低差の確認と、建替え時の通路・車両の出入り・土留め(擁壁)の扱いを売主や松戸市に確認する必要があります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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